Folgeschadenbeseitigung im Sondereigentum (WEMoG) / 2.2 Haftung des Verwalters

2.2.1 Haftung aus Verwaltervertrag

Der Verwalter hat für die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.^[1] Für das Außenverhältnis stellt § 9b Abs. 1 WEG klar, dass der Verwalter eine entsprechende Vertretungsmacht hat, um Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Hinblick auf die hierzu erforderliche ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung in Auftrag zu geben.

Achtung

Kein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter

Kommt der Verwalter dieser Pflicht nicht ordnungsgemäß nach, so kann der Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum aufgrund mangelnder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschädigt wurde, nicht vom Verwalter wegen schuldhafter Verletzung des Verwaltervertrags Schadensersatz beanspruchen. Denn die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die auch die Pflicht zur Beschlussdurchführung trifft. Der Verwaltervertrag besteht allein zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter und stellt auch nicht einen Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer dar.^[2]

Verletzt der Verwalter seine Pflichten und werden hierdurch einzelne Wohnungseigentümer in ihrem Sondereigentum geschädigt, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter.

[1] § 27 Abs. 1 Nr. 1WEG.

[2] BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 263/21, ZMR 2023 S. 384.

2.2.2 Haftung aus unerlaubter Handlung

Neben den Anspruch wegen Verletzung des Verwaltervertrags tritt gemäß § 838 BGB der Anspruch aus unerlaubter Handlung. Nach dieser Vorschrift ist derjenige, der die Unterhaltung eines Gebäudes für den Besitzer übernommen hat, für den durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen verursachten Schaden in gleicher Weise verantwortlich wie der Besitzer.

Achtung

Haftung des Gebäudeunterhaltungspflichtigen

Hat der Verwalter die Unterhaltung des Gebäudes i. S. d. § 838 BGB übernommen, haftet er Dritten nach §§ 838, 836 BGB.

.^[1]

Ist dies nicht der Fall, kann eine Übernahme der Gebäudeunterhaltung und damit eine persönliche Haftung des Verwalters Dritten gegenüber nicht aus § 27 Abs. 1 WEG hergeleitet werden. Wenn bereits das Organ einer juristischen Person mit unbeschränkter, auch die Gebäudeunterhaltung umfassender gesetzlicher Geschäftsführungspflicht nicht allein wegen seiner Organstellung nach § 838 BGB haftet, kann erst recht nicht die bloße Bestellung zum Verwalter als Übernahme der Gebäudeunterhaltung angesehen werden.^[2]

Hat er die Gebäudeunterhaltung übernommen, scheidet die Schadensersatzpflicht gemäß §§ 838, 836 Abs. 1 Satz 2 BGB dann aus, wenn der Verwalter nachweisen kann, dass er seinen Überwachungspflichten ordnungsgemäß nachgekommen ist, ihn also kein Verschulden trifft.

[1] BGH, Urteil v. 23.3.1993, VI ZR 176/92, NJW 1993 S. 1782.

[2] Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 27 Rn. 232.