Formularmietvertrag – einzelne Klauseln von A-Z / 16 Hausreinigung und Streupflicht

Aufgabe des Vermieters

Nach heutigem Rechtsverständnis gehört die Reinigung der gemeinschaftlichen Hausteile zu den Aufgaben des Vermieters.^[1] Beweispflichtig für den Bestand einer gegenteiligen Vereinbarung oder Verkehrssitte ist der Vermieter; eine Vermutung hierfür besteht nicht.

Übertragung auf den Mieter

Eine Übertragung der Reinigungspflichten auf die Mieter durch Individualvereinbarung ist möglich. Formularklauseln können als Überraschungsklauseln gegen § 305c Abs. 1 BGB verstoßen^[2], es sei denn, dass derartige Mieterpflichten in Häusern vergleichbarer Art allgemein üblich sind.^[3]

Beauftragung eines Dritten

Ist die Reinigungspflicht vertraglich den Mietern auferlegt, so setzt die Beauftragung eines Gewerbeunternehmens mit der Hausreinigung und die Umlage der hierfür entstandenen Kosten auf die Mieter voraus, dass der Mietvertrag abgeändert wird. Der Mieter ist nach § 242 BGB verpflichtet, in eine solche Änderung einzuwilligen, wenn er die ihm obliegende Reinigungspflicht in der Vergangenheit nur unzulänglich erfüllt hat.^[4]

Räum- und Streupflicht

Der Vermieter kann auch die Schneebeseitigungs- und Streupflicht auf den Mieter übertragen.

Wichtig

Ausdrückliche und eindeutige Regelung

Die Übertragung bedarf einer ausdrücklichen und eindeutigen Vereinbarung.^[5]

Entscheidend ist, dass der in die Verkehrssicherungspflicht Eintretende faktisch die Verkehrssicherung für den Gefahrenbereich übernimmt und im Hinblick hierauf Schutzvorkehrungen durch den primär Verkehrssicherungspflichtigen unterbleiben, weil sich dieser auf das Tätigwerden des Beauftragten verlässt.^[6] Es ist nicht erforderlich, dass bei der Übertragung eventuell bestehende öffentlich-rechtliche Auflagen erfüllt werden.^[7]

Achtung

EG-Mieter nicht alleine mit Räum- und Streupflicht belasten

Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach nur der Mieter der Erdgeschosswohnung zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet ist, verstößt als überraschende Klausel gegen § 305c Abs. 1 BGB.^[8]

Fehlt das Überraschungsmoment, so ist die Klausel allerdings wirksam; insbesondere liegt kein Verstoß gegen § 307 BGB vor.^[9]

Hinweis

Anzeigepflicht des Mieters bei Krankheit oder Gebrechlichkeit

Kann der Mieter infolge von Krankheit oder hohem Alter die vertraglich übernommene Verpflichtung zum Schneeräumen auf Dauer nicht mehr erfüllen, muss er dies dem Vermieter anzeigen.

Die mietvertragliche Vereinbarung über die Streupflicht ist nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend auszulegen, dass der Mieter bei dauernder Unmöglichkeit von der Verpflichtung zur Leistung frei wird. Eine Erhöhung der Miete aus diesem Grund kommt nur in Betracht, wenn die Miete wegen des Schneeräumens ermäßigt war.^[10] Bei vorübergehender Verhinderung infolge Krankheit oder Ortsabwesenheit muss der Mieter allerdings für eine Vertretung sorgen.^[11] Es wird allerdings auch die Ansicht vertreten, dass die Schneebeseitigungs- und Streupflicht zu den vertretbaren Handlungen gehört, mit der Folge, dass der Mieter auch bei langer Krankheit und hohem Alter für eine Vertretung sorgen muss.^[12]

[1] Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 535 BGB Rn. 521; Sternel, Rn. II 253.

[2] LG Frankfurt, NJW-RR 1988, 782; s. auch LG Stuttgart, WuM 1988, 401.

[3] So z. B. LG Aachen, NJW-RR 1988, 783.

[4] AG Stuttgart, WuM 2004, 475.

[5] LG Stuttgart, WuM 1988, 399; a. A. LG Aachen, NJW-RR 1988, 783.

[6] BGH, Urteil v. 22.1.2008, VI ZR 126/07.

[7] BGH, a. a. O., betr. eine in Berlin bestehende Anzeigepflicht.

[8] AG Köln, Urteil v. 14.9.2011, 221 C 170/11.

[9] AG Frankfurt, WuM 1985, 19.

[10] Im Ergebnis ebenso: AG Hamburg, WuM 1986, 84; AG Frankfurt, WuM 1985, 19; LG Darmstadt, WuM 1988, 300; AG Bonn, ZMR 1989, 498; AG Münster, WuM 1995, 36.

[11] AG Frankfurt, a. a. O..

[12] LG Düsseldorf, WuM 1988, 400; LG Flensburg, ZMR 1988, 140; AG Bochum, DWW 1988, 149.