Verkehrssicherungspflicht (Miete) / 2 Übergang der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter

Der Vermieter kann die Schneebeseitigungs- und Streupflicht auf den Mieter übertragen.^[1]

Wichtig

Klare und eindeutige Vereinbarung

Für eine wirksame Übertragung genügt es, dass zwischen dem Vermieter und dem Mieter eine hinreichend klare und eindeutige Vereinbarung besteht.

Es genügt aber auch, wenn der Dritte faktisch die Verkehrssicherung übernommen hat und im Hinblick hierauf Schutzvorkehrungen durch den ursprünglich Verkehrssicherungspflichtigen unterbleiben, weil sich dieser auf ein Tätigwerden des Dritten verlässt und verlassen darf.^[2] In diesen Fällen ist der Dritte für die Verkehrssicherung verantwortlich.

Es ist nicht erforderlich, dass bei der Übertragung eventuell bestehende öffentlich-rechtliche Auflagen erfüllt werden.^[3]

In der Literatur wird teilweise die Ansicht vertreten, dass eine wirksame Übertragung des Winterdienstes voraussetzt, dass in der Übertragungsvereinbarung auf das mit der Übernahme verbundene Haftungsrisiko hingewiesen wird.^[4]

Wichtig

Winterdienst nicht nur auf EG-Mieter übertragbar

Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach nur der Mieter der Erdgeschosswohnung zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet ist, verstößt als überraschende Klausel gegen § 305 BGB.^[5]

Fehlt das Überraschungsmoment, so ist die Klausel allerdings wirksam; insbesondere liegt kein Verstoß gegen § 307 BGB vor.^[6]

Bei wirksamer Übertragung des Winterdienstes obliegt dem Eigentümer lediglich eine Kontroll- und Überwachungspflicht.

Hinweis

Intensive Überwachung bei hohem Alter des Beauftragten

Nach Meinung des OLG Oldenburg^[7] ist eine besonders intensive Überwachung geboten, wenn die mit dem Winterdienst beauftragte Person das 80. Lebensjahr überschritten hat. In diesem Fall sei "eine kritische Überprüfung geboten, ob der mit dem Winterdienst Beauftragte trotz seines Alters noch hinreichend leistungsfähig (ist), um der von ihm übernommenen Räum- und Streupflicht sicher und zuverlässig nachzukommen".

Erleidet ein Mieter oder ein Passant einen Schaden, weil der vom Eigentümer Beauftragte unzureichend gestreut hat, haftet der Eigentümer nur, wenn er die Kontroll- und Überwachungspflicht verletzt hat. Anderenfalls kann der Verletzte nur den Beauftragten in Anspruch nehmen. Gegenüber dem Mieter haftet der Beauftragte nach vertraglichem Recht, weil der Mieter in den Schutzbereich des Übertragungsvertrags einbezogen ist. Sonstige Passanten können den Beauftragten nach deliktischem Recht in Anspruch nehmen.

Wichtig

Krankheit oder hohes Alter melden

Kann der Mieter infolge von Krankheit oder hohem Alter die vertraglich übernommene Verpflichtung zum Schneeräumen auf Dauer nicht mehr erfüllen, so muss er dies dem Vermieter anzeigen.

Die mietvertragliche Vereinbarung über die Streupflicht ist nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend auszulegen, dass der Mieter bei dauernder Unmöglichkeit von der Verpflichtung zur Leistung frei wird. Eine Erhöhung der Miete aus diesem Grund kommt nur in Betracht, wenn die Miete wegen des Schneeräumens ermäßigt war.^[8]

Wichtig

Vertretung bei vorübergehender Verhinderung

Bei vorübergehender Verhinderung infolge Krankheit oder Ortsabwesenheit muss der Mieter für eine Vertretung sorgen.^[9]

Es wird allerdings auch die Ansicht vertreten, dass die Schneebeseitigungs- und Streupflicht zu den vertretbaren Handlungen gehört mit der Folge, dass der Mieter auch bei langer Krankheit und hohem Alter für eine Vertretung sorgen muss.^[10]

[1] BGH, VersR 1996 S. 1151 f.; VersR 1989 S. 526; VersR 1988 S. 516 f.; BGH, Urteil v. 22.1.2008, VI ZR 126/07.

[2] BGH, Urteil v. 13.6.2017, VI ZR 395/16, NJW 2017 S. 2905, Rn. 9.

[3] BGH, Urteil v. 22.1.2008, VI ZR 126/07 betr. eine in Berlin bestehende Anzeigepflicht.

[4] Lützenkirchen, in Lützenkirchen, Mietrecht, § 535 Rn. 459; Harsch, MDR 2014, S. 373.

[5] LG Frankfurt, NJW-RR 1988 S. 782; a. A. OLG Frankfurt, NJW-RR 1989 S. 41.

[6] AG Frankfurt, WuM 1985 S. 19.

[7] OLG Oldenburg, Urteil v. 13.2.2014, 1 U 77/13, NZM 2014 S. 591.

[8] Im Ergebnis ebenso: LG Darmstadt, WuM 1988 S. 300; AG Bonn, ZMR 1989 S. 498; AG Münster, WuM 1995 S. 36.

[9] AG Frankfurt, a. a. O..

[10] LG Düsseldorf, WuM 1988 S. 400; LG Flensburg, ZMR 1988 S. 140; AG Bochum, DWW 1988 S. 149.