FoVo 02/2022, Sonderkündigungsrecht des Erstehers bei ve ... / 2 II. Die Entscheidung kurz zusammengefasst

BGH folgt dem LG

Der BGH sieht zunächst keine Zulässigkeitshindernisse und auch keine Beschränkung der Revision. Das LG habe im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs (§ 57a ZVG, §§ 573d Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wirksam ist und diesen daher gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung zusteht (§§ 546 Abs. 1, 985 BGB). Der im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht dem vorliegend nicht entgegen, da das den Klägern als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG hierdurch nicht eingeschränkt ist. Die Kündigungserklärung werde auch den Begründungsanforderungen des gemäß § 573d Abs. 1 BGB für den vorliegenden Fall einer außerordentlichen fristgebundenen Kündigung anwendbaren § 573 Abs. 3 S. 1 BGB gerecht.

Gesetzliches Sonderkündigungsrecht geht vertraglicher Regelung vor

Das LG sei im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung der zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer in § 15.5 des Mietvertrags vereinbarte Ausschluss einer solchen Kündigung – was schriftlich erfolgte und damit für eine längere Zeit als ein Jahr gilt (vgl. hierzu BGH NJW 2007, 1742 Rn 13) – nicht entgegensteht. Denn das den Klägern als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende – und von ihnen fristgerecht ausgeübte – Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG sei durch eine solche (schuldrechtliche) Vereinbarung nicht ausgeschlossen. Das LG habe zutreffend erkannt, dass der Mieter in einem Fall wie dem vorliegenden (lediglich) den gesetzlichen Kündigungsschutz, nicht jedoch einen darüber hinausgehenden "vertraglichen Mieterschutz" für sich in Anspruch nehmen kann.

BGH klärt den Anwendungsbereich von § 57 und § 57a ZVG

Zu beachten sind nach dem BGH drei Grundsätze:

▪	Im Rahmen der Zwangsversteigerung tritt der Ersteher nach der gemäß § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB – wenn der Mietgegenstand an den Mieter überlassen wurde – in ein zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein.
▪	Der Ersteher ist allerdings gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.
▪	Die Kündigung ist aber ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Nach § 573d Abs. 1 BGB finden auf diesen Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist – von dem hier nicht gegebenen Fall der Kündigung gegenüber Erben des Mieters abgesehen – zudem die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB entsprechende Anwendung.

Keine Bindung an abweichende vertragliche Regelung

Der Eintritt des Erstehers in das Mietverhältnis bewirke grundsätzlich nicht, dass das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht aufgrund von mietvertraglichen Kündigungsausschlüssen oder -beschränkungen entfällt. Vielmehr ergebe sich das unbeschränkte Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts daraus, dass im Falle der Zwangsversteigerung allein der Zuschlag Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers festlege. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt bestimme der Zuschlagsbeschluss die Rechtsstellung des Erstehers und die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten. Davon sei auch das Verhältnis des Erstehers zum Mieter erfasst.

Gesetzliche Modifikation des Eintritts in das Mietverhältnis

Der Ersteher tritt zwar nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt wird jedoch dergestalt modifiziert, dass er "nach Maßgabe" (unter anderem) des § 57a ZVG erfolgt. Während der nach § 566 BGB infolge einer Veräußerung in das Mietverhältnis eintretende Erwerber kündigungseinschränkende Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss, gilt dies somit für den Ersteher, dessen Eintritt in das Mietverhältnis mit der Zubilligung eines gesetzlichen Sonderkündigungsrechts einhergeht, nicht. Denn das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zählt zu den – gemäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden – gesetzlichen Versteigerungsbedingungen. Die staatliche Eigentumsverleihung erfolgt grundsätzlich zu diesen im Zwangsversteigerungsgesetz geregelten Bedingungen. Sie liegen der Zuschlagserteilung zugrunde und sind daher für die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers maßgebend.

Kein Verstoß gegen § 573d Abs. 3, § 573 Abs. 4 BGB

Aus diesem Grund konnte sich der Mieter nicht mit Erfolg auf einen Umkehrschluss von § 573d Abs. 3, § 573 Abs. 4 BGB berufen. Danach sind von den gesetzlichen Kündigungsschutzvorschriften zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam. Aufgrund der beschriebenen privatrechtsgestaltenden Wirkung des Zuschlags folgt hieraus aber nicht im Wege eines Umkehrschlusses, dass zugunsten des Mieters getroffene Vereinbarungen in der Zwangsversteigerung zu Lasten des Erstehers Geltung beanspruc...