Die Immobiliarzwangsvollstreckung kennt die Zwangsversteigerung, die Zwangsverwaltung und die Zwangssicherungshypothek. Letztere kann bei Forderungen über 750 EUR als Belastung des Grundbesitzes des Schuldners eingetragen werden. Bei der Beantwortung der Frage, inwieweit die Zwangssicherungshypothek ein Instrument des Forderungseinzuges ist, darf nicht ausschließlich auf die Nutzung der Sicherungshypothek in der Zwangsversteigerung oder der Zwangsverwaltung geschaut werden. Auch andere tatsächliche und rechtliche Aspekte sind zu betrachten.
Sicherung, nicht Befriedigung, mit Rangvorteilen
Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek dient der dinglichen Absicherung eines persönlichen Anspruchs. Sie ist insoweit kein Instrument der Forderungseinziehung und -befriedigung, sondern in erster Linie eine Möglichkeit der Sicherung.
Während in der Mobiliarzwangsvollstreckung das Prioritätsprinzip nach § 804 Abs. 3 ZPO bestimmend ist ("Wer zuerst kommt, mahlt zuerst"), kennt die Immobiliarzwangsvollstreckung in § 10 Abs. 1 ZVG Rangklassen.
Die Gläubiger werden jeweils innerhalb einer Rangklasse zuerst nach dem Prioritätssystem vollständig befriedigt. Erst wenn alle Gläubiger einer Rangklasse vollständig befriedigt sind, kommen die Gläubiger der nächsten Rangklasse zum Zug.
Während der persönliche Gläubiger einer schuldrechtlichen Forderung der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG zugeordnet ist, ist der Gläubiger einer Grundschuld oder Hypothek der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG zugeordnet. Insoweit kann durch die Eintragung einer Zwangshypothek aufgrund der schuldrechtlichen Forderung der Rang verbessert werden.
Beispiel
Der Gläubiger 1 vollstreckt gegen den Schuldner wegen einer titulierten Geldforderung in dessen Mieteinnahmen aus einer Eigentumswohnung. Er hat sie im Wege der Forderungspfändung nach §§ 829, 835 ZPO gepfändet und sich zur Einziehung überweisen lassen. Der PfÜB wurde im April des Jahres zugestellt. Der Gläubiger 2 versucht Gleiches, ist aber nachrangig, weil sein PfÜB erst im Mai zugestellt wurde (§ 804 Abs. 3 ZPO).
Der Gläubiger 2 lässt nun aber eine Zwangssicherungshypothek eintragen und betreibt auf dieser Grundlage nachfolgend die Zwangsverwaltung. Aufgrund der Zwangssicherungshypothek ist der Gläubiger 2 nun nach § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG vor dem Gläubiger 1 zu bedienen, der sich mit seiner einfach titulierten Forderung nur in der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG befindet.
Fallkonstellationen
An die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek müssen der Gläubiger und damit auch sein Rechtsdienstleister unter verschiedenen Aspekten denken, die einen taktischen Einsatz des Antrages auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nahelegen können:
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Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Schuldner seine Immobilie freihändig verkauft, so dass die Zwangssicherungshypothek die Beteiligung am Kaufpreis sichert. |
Hinweis
Dies gilt auch, wenn die Zwangssicherungshypothek nachrangig eingetragen würde und aufgrund der vorrangigen Grundpfandrechte im Rahmen der Zwangsversteigerung kein Erlös gesichert wäre. Die Zwangshypothek hindert dann meist den freihändigen Verkauf, so dass zu ihrer Ablösung eine "Lästigkeitsprämie" gezahlt wird.
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Es läuft bereits eine Zwangsverwaltung oder eine Zwangsversteigerung und die Zwangssicherungshypothek begründet oder erhöht die Chancen auf eine Befriedigung; zugleich sichert die Zwangssicherungshypothek so die Beteiligung am Verfahren (§ 9 ZVG; beachte §§ 37 Nr. 4, 66 Abs. 2 ZVG). |
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Mit der Eintragung der Zwangssicherungshypothek erwirbt der Gläubiger das Recht, vorrangige Eigentümergrundschulden – hierzu zählen auch bereits getilgte Fremdgrundschulden – löschen zu lassen, § 1179a BGB. |
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Der Gläubiger kann seinerseits aus der eingetragenen Zwangssicherungshypothek die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung betreiben. |
Hinweis
Eines eigenständigen Duldungstitels bedarf es dafür nicht mehr. Vielmehr muss die Eintragung nur auf dem Vollstreckungstitel vermerkt werden, § 867 Abs. 3 ZPO.
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Sofern nur eine Sicherungsvollstreckung nach § 720a ZPO möglich ist, weil der Vollstreckungstitel nur gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar (mithin noch nicht rechtskräftig) ist, kann die Zwangshypothek auch ohne Erbringung der Sicherheitsleistung eingetragen werden. |
Hinweis
Die Sicherheitsleistung zu erbringen kostet einerseits Geld (z.B. Avalzinsen bei einer Bürgschaft) und erfordert andererseits einen weiteren Aufwand. Regelmäßig möchte der Gläubiger die weitere Vorlage von Kosten bei unsicherer Refinanzierung und den Aufwand vermeiden. Die Zwangshypothek kann also auch schon eingetragen werden, wenn sich die Rechtskraft des Vollstreckungstitels durch ein Rechtsmittelverfahren noch verzögert. Der Druck auf den Schuldner wächst so.
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Der Zugriffsbereich soll erweitert werden, weil die Zwangshypothek auch alle Rechte und Sachen des sogenannten Hypoth... |