Leitsatz
Unter bestimmten Umständen darf eine Bank nach erfolglosem ersten Zwangsversteigerungstermin einen Makler einschalten und den Bankkunden mit den entsprechenden Kosten belasten.
OLG Frankfurt16.7.200823 U 124/07
1 Der Fall
Nicht gezahltes Darlehen führt zur Zwangsversteigerung
Aufgrund eines notleidend gewordenen Darlehens, das der Kläger bei der Beklagten aufgenommen hatte, vollstreckte die Beklagte per Zwangsversteigerung aus einer Sicherungsgrundschuld in ein Grundstück der Ehefrau des Klägers. Der erste Zwangsversteigerungstermin blieb erfolglos. Die Beklagte beauftragte dann einen Makler, einen Bieter beizutreiben, wobei ein vom Zuschlag abhängiges Erfolgshonorar in Höhe von 3 % des Versteigerungserlöses vereinbart wurde.
Makler soll Interessenten zuführen, Schuldner die Kosten tragen
Im zweiten Versteigerungstermin erhielt ein von diesem Makler beigebrachter Bieter den Zuschlag. Die Beklagte zahlte an diesen das vereinbarte Maklerhonorar in Höhe von insgesamt 85.260 EUR und belastete ein von dem Kläger bei ihr geführtes Konto mit der Hälfte dieses Betrages. Als Rechtsgrundlage hierfür hat sie sich auf Nr. 12 Abs. 5 ihrer AGB berufen. Dies hält der Kläger für unrechtmäßig. LG und OLG haben die Rückforderungsklage abgewiesen.
2 Die Entscheidung
AGB wiederholt nur das Gesetz
Soweit in den Banken-AGB eine Verpflichtung des Kunden zum Auslagenersatz festgeschrieben wird, wird lediglich der gesetzliche Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 670 BGB konkretisiert. Ein solches Verständnis dieser Klausel (Belastung mit Kosten, die der Kunde ohnehin nach den gesetzlichen Vorschriften zu tragen hätte) ermöglicht die Feststellung, dass das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Wirksamkeit dieser Klausel nicht entgegensteht (BGH ZIP 1989, 159 f). Einer Bank steht gemäß §§ 670, 675 BGB ein Ersatz von Aufwendungen zu, wenn sie sie den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Es muss sich entweder um objektiv erforderliche Aufwendungen oder (bei fehlender objektiver Notwendigkeit) um solche handeln, die der Beauftragte nach sorgfältiger, den Umständen nach gebotener Prüfung für erforderlich halten durfte. Die Aufwendungen müssen angemessen sein und in einem vernünftigen Verhältnis zur Bedeutung des Geschäfts und zum angestrebten Erfolg stehen.
Belastungsreduzierung ist im Interesse des Schuldners
Die Vermittlung des Ersteigerers führte zu einer teilweisen Rückführung der Darlehensverbindlichkeiten und damit zu einer beträchtlichen Reduzierung der vom Kläger und seiner Ehefrau als Darlehensnehmer zu leistenden Zinsen und Tilgungen. Die Zinslast war bei einem Privatkredit mit einem Rahmen bis zu 4,5 Mio. DM, der durch den Zwangsversteigerungserlös in Höhe von 2,45 Mio. EUR nicht vollständig abgelöst wurde, für Privatleute extrem hoch. Allein die monatliche Zinsbelastung betrug nach dem unstreitigen Vorbringen der Beklagten rund 17.500 EUR. Es kommt hinzu, dass die Beklagte bei ihrer Entscheidung, einen Makler einzuschalten, die besonderen Umstände des Falles berücksichtigen durfte. Zu verwerten war nicht ein gängiges Objekt, sondern eine Spezialimmobilie in Form einer luxuriösen, kurz zuvor mit erheblichem Kostenaufwand umgebauten Villa in einem kleinen Ort. Für solche Immobilien gibt es aber nur einen sehr begrenzten Interessentenkreis. Gerade in einem solchen Fall ist die Einschaltung eines Maklers sinnvoll.
3 Der Praxistipp
Behandlung von Maklerkosten ist umstritten
Die vom OLG Frankfurt zu entscheidende Frage ist nicht unumstritten. Das OLG Celle (MDR 2005, 537) hatte einen entsprechenden Anspruch verneint, weil dem Makler mangels eines vermittelten Vertrages (§ 652 BGB) gar keine Courtage zugestanden habe. Das OLG Düsseldorf (Rpfleger 1999, 501) hat das Interesse des Schuldners an der Beauftragung des Maklers nicht gesehen.
Einzelfall muss gesehen werden
Für die Praxis ist der Entscheidung des OLG Frankfurt zu folgen. Es steht im wohlverstandenen Interesse beider Vollstreckungsparteien, dass eine Mehrzahl von Interessenten auf ein Zwangsversteigerungsverfahren aufmerksam wird. Allein dies kann dazu führen, dass der tatsächliche Verkehrswert in der Zwangsversteigerung oder gar ein darüber hinausgehender Erlös erzielt wird. Dies liegt sowohl im Interesse des Gläubigers, der eine möglichst hohe Befriedigung seiner Forderung erzielen will, als auch im Interesse des Schuldners, der so verhindert, dass sein Vermögen unter Wert zur Schuldentilgung eingesetzt wird, die gegen ihn gerichtete Forderung nachhaltiger vermindert und so auch die weiter bestehenden Lasten (Zinsen und Tilgung) vermindert. Dabei muss im Einzelfall entschieden werden, ob der Makler das richtige Instrument ist, um eine Vielzahl von Bietern anzulocken. Soweit andere, gleich wirksame Methoden zur Verfügung stehen, ist die kostenschonende Art zu wählen. In Betracht kommt hier insbesondere die Einstellung in einschlägige Internetportale.
Vereinbarung ist erforderlich
Die Banken können die entstandenen Kosten nach ihren AGB verlangen. Andere Gläubiger sollten bei der Bestellung der Sicherheit eine entsprec...