Kein Kaufvertrag, keine Reservierungsgebühr für den Makler

Eine Reservierungsgebühr soll für Immobilienmakler keine erfolgsunabhängige Vergütung darstellen. Scheitern die Vertragsverhandlungen, muss der Kunde also auch nicht zahlen – vor allem dann nicht, wenn die Gebühr unangemessen hoch angesetzt war, hat das Landgericht Köln entschieden (Urteil v. 26.8.2021 – 2 O 292/19).

Vorformulierte Reservierungsvereinbarung

Die beklagten Verkäufer boten eine Immobilie in Köln zum Verkauf an. Der Kläger wollte das Haus kaufen, die Parteien einigten sich auf einen Kaufpreis von 1,2 Millionen Euro. Gemäß einer vom Interessenten vorformulierten und an die Verkäufer übersandten Reservierungsvereinbarung einigten sich die Parteien auf die Zahlung einer Reservierungsgebühr von 10.000 Euro. In der Vereinbarung wurde Folgendes geregelt:

• "Der Käufer verpflichtet sich, eine Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 Euro für den Kauf des Anwesens […] zu hinterlegen.
• Sollte bis zum 31.12.2018 kein Kauf zum vereinbarten Preis von 1,2 Millionen Euro erfolgen, verfällt diese Reservierungsgebühr zugunsten des Verkäufers.
• Bei rechtzeitigem Kauf wird die Gebühr auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet. […]"

Reservierungsvertrag nicht notariell beurkundet

Nachdem die Beklagten die Vereinbarung unterzeichnet hatten, wollte der Kläger noch weitere Unterlagen haben. Er forderte die Beklagten unter anderem auf, eine Baugenehmigung und einen genehmigten Bauplan sowie den Nachweis der Brandversicherung vorzulegen. Weiterhin sollte ein Termin vereinbart werden, an dem die Bank das Objekt besichtigen könne. Bis auf die Baugenehmigung konnten dem Interessenten die Unterlagen übersandt werden. Trotz fehlender Baugenehmigung überwies der Kläger die vereinbarten 10.000 Euro auf das Konto der Beklagten.

Der Interessent beauftragte dann Anfang Dezember 2018 einen Notar, wegen des Hauskaufs tätig zu werden. Er teilte diesem mit, dass es sich um einen "vollkommen normalen Verkauf" handele, dessen einzige Besonderheit darin bestehe, dass 10.000 Euro als Reservierungsgebühr bezahlt wurden und diese auf den Kaufpreis anzurechnen seien. Der Reservierungsvertrag wurde aber nicht notariell beurkundet.

Nach der Verlegung des Notartermins auf Veranlassung des Interessenten und weiteren Änderungswünschen des Klägers scheiterten die Kaufvertragsverhandlungen im Februar 2019.

Gericht: Kein Anspruch auf Rückzahlung der Notarkosten

Der Kläger forderte die Reservierungsgebühr und die verauslagten Notarkosten von 4.953,37 Euro von den beklagten Verkäufern zurück. Das Landgericht gab dem Kläger in Bezug auf die Reservierungsgebühr Recht, auf Rückzahlung der Notarkosten allerdings nicht.

Die Reservierungsvereinbarung ist wegen Formnichtigkeit unwirksam, da sie nicht notariell beurkundet worden sei. Diese hätte – genau wie das Grundstücksgeschäft – notariell beurkundet werden müssen. Sie sollte mit dem Kaufvertrag über die Immobilie "stehen und fallen" und habe auch eine Höhe erreicht, die einen mittelbaren Zwang zum Kauf ausübe.

Dieser unzulässige Druck sei bei zehn Prozent einer üblichen Maklerprovision, absolut bei 5.000 Euro oder relativ schon bei 0,3 Prozent des Kaufpreises erreicht. Die Beklagten konnten auch nicht mit dem Einwand der vielen Besichtigungstermine gehört werden. Die wertlosen Aufwendungen für insgesamt zehn Besichtigungstermine müssten nicht vergütet werden.

Die Zahlung der Notarkosten konnte der Kläger allerdings nicht zusätzlich verlangen, da er sich selbst widersprüchlich verhalten habe. Der Kläger hatte den Notar in der Kenntnis beauftragt, dass keine Baugenehmigung vorhanden war.

Wann ist eine Reservierungsgebühr zu hoch?

Nach der ganz überwiegenden Rechtsprechung der Obergerichte überschreitet eine Reservierungsvergütung, die mehr als zehn Prozent höher liegt als die übliche Provision bei erfolgreicher Vermittlung, die Angemessenheitsgrenze. Insofern ist hier Vorsicht geboten: Wenn eine wirksame Reservierungsvereinbarung abgeschlossen werden soll, hat diese unter zehn Prozent zu liegen und ist zeitlich zu begrenzen. Eine Reservierungsgebühr soll für Makler keine erfolgsunabhängige Vergütung darstellen.

Der Beitrag erschien im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 12/2021.

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