Zwei Jahre Provisionssplit: Wo Makler jetzt mehr verdienen

Wer einen Makler beauftragt, darf maximal die Hälfte der anfallenden Kosten auf die andere Vertragspartei verlagern. Das gilt seit dem 23.12.2020. Damals trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft. Ziel des Gesetzes war es, Käufer beim Immobilienkauf zu entlasten: Sie trugen bis zu diesem Zeitpunkt meist die gesamten oder den deutlich höheren Teil der Maklerkosten allein.

Die neue Rechtslage führt in der Praxis häufig zu einer 50:50-Teilung der Courtage. Viele Makler machten sich Sorgen um ihre Provision, weil sie befürchteten, Verkäufer könnten nicht dazu bereit sein, mehr zu zahlen als bisher. Eine Datenanalyse von Immoverkauf24 zeigt auf Basis von mehr als 5.000 Immobilienverkäufen, wie sich die Provisionshöhe und die Verteilung der Gebühren tatsächlich entwickelt haben.

Für Bremen, das Saarland und Sachsen lagen demnach nicht genug Daten für belastbare Medianwerte vor. Daher werden diese Bundesländer nicht aufgeführt.

Provisionssplit: Mehr Maklergebühr in fünf Bundesländern

Die Befürchtungen, die Aufteilung der Gebühren könnte finanzielle Nachteile für Makler mit sich bringen, habe sich nicht bestätigt, sagt Cinja Kinnemann, Geschäftsführerin von Immoverkauf24. Im Gegenteil. In Bayern, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen erhöhte sich die Maklerprovision seit dem Provisionssplit der Analyse zufolge um 1,2 Prozentpunkt auf 7,14 Prozent im Median. In Hamburg stieg die Provision um 0,8 Prozentpunkte und in Baden-Württemberg um 0,6 Prozentpunkte auf ebenfalls jeweils 7,14 Prozent im Median.

In den übrigen Bundesländern bedeutet die neue Provisionsregelung im Resultat keine Veränderung für die Einnahmen der Makler, heißt es in der Mitteilung. Etwas weniger als in anderen Bundesländern verdienen Makler derzeit in Hessen und Niedersachsen (5,95 Prozent) sowie in Schleswig-Holstein (6,19 Prozent). "Dieser Unterschied bestand jedoch schon vor der Neuverteilung", so Kinnemann. Sie zieht das Fazit: Der Plan des Gesetzgebers, Käufer bei den Nebenkosten zu entlasten, sei durch den Provisionssplit aufgegangen, vor allem in Bundesländern, in denen Käufer die Gebühren bis dahin allein gezahlt hätten.

Maklergebühren: Wo sparen Käufer?

Mit jeweils minus 3,57 Prozentpunkten – um die Hälfte – sank die zu zahlende Provision laut Immoverkauf24 für Käufer am stärksten in Brandenburg und Berlin. Die Rechnung von Immoverkauf24: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro haben Käufer jetzt 14.280 Euro weniger Maklerkosten als vor dem Split (28.560 Euro).

Um 2,74 Prozentpunkte sank die Belastung in Schleswig-Holstein, um 2,5 Prozentpunkte in Hessen und Niedersachsen und um 2,38 Prozentpunkte in Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern. Immerhin um 1,19 Prozentpunkte reduzierten sich die Provisionskosten für Käufer in Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz, um 0,95 und 0,17 Prozentpunkte in Thüringen und Nordrhein-Westfalen. Keine Veränderung brachte das Gesetz für Käufer in Bayern und Sachsen-Anhalt. Hier teilten sich die Parteien die Gebühren schon vorher.

Wo kostet der Provisionssplit Käufer mehr?

In den meisten Bundesländern zahlen Käufer der Analyse zufolge seit dem Provisionssplit 3,57 Prozent des Verkaufspreises (Median) für die Vermittlungsgebühren. Mit 3,45 Prozent fallen sie in Hessen und Niedersachsen etwas niedriger aus, in Thüringen und Schleswig-Holstein sind es 3,09 Prozent. 

In keinem Bundesland liegen die Provisionskosten für Verkäufer im Median bei mehr als 3,57 Prozent des Verkaufspreises. In Schleswig-Holstein und Niedersachsen sind es nur 3,21 Prozent beziehungsweise 3,45 Prozent. Den größten Unterschied gibt es in Thüringen: Hier zahlen Käufer im Median 3,09 Prozent und Verkäufer 3,57 Prozent der Maklergebühren.

Je deutlicher die Ungleichverteilung vor Inkrafttreten des Provisionssplits ausgeprägt war, desto größer fiel die Veränderung durch das Gesetz aus, heißt es bei Immoverkauf24: Mussten Verkäufer in Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Rheinland-Pfalz vor dem Provisionssplit gar keine Maklergebühr zahlen, so zahlen sie nun 3,57 Prozent des Verkaufspreises. In Niedersachsen (plus 3,45 Prozent), in Schleswig-Holstein (plus 3,21 Prozent) und Thüringen (plus 2,38 Prozent) fällt die Veränderung etwas geringer aus. In Baden-Württemberg und Bayern erhöhte sich die Belastung für Verkäufer nur um 1,19 Prozentpunkte, in Nordrhein-Westfalen um 1,67 Prozentpunkte, in Sachsen ergibt sich keine Veränderung.

Makler-Umfrage: Kein Vorteil für Käufer durch Provisionssplit

In einer Studie von Immowelt und Prof. Dr. Stephan Kippes (Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Nürtingen-Geislingen) wurde ein halbes Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes eine erste Zwischenbilanz gezogen. Das Fazit: Das Ziel, dass mit dem Provisionssplit Immobilienkäufer entlastet werden, sei klar verfehlt worden – dafür werde manches Büro die Provision anpassen müssen. Weniger Aufträge und mehr Verwaltung kamen als "Nebenwirkungen" hinzu.

Rund zwei Drittel (68 Prozent) der im Mai 2021 befragten Makler sahen damals die Zielsetzung der neuen Regelungen (eher) nicht erreicht. 20 Prozent der Makler hielten das Vorhaben für teilweise erfolgreich – doch nur zwölf Prozent beurteilten das Gesetz als (eher) erfolgreich. 42 Prozent der Immobilienvermittler mussten die üblichen Vereinbarungen anpassen. Vor allem kleine Maklerbüros gerieten in Zugzwang.

Fast bei jedem zweiten Makler ging die Zahl der Verträge mit Verkäufern nach dem neuen Gesetz zurück – bei acht Prozent sogar sehr stark, heißt es in der Studie. Größere Maklerunternehmen bewerteten die Situation allerdings deutlich positiver als etwa Einzelunternehmer.

Das könnte Sie auch interessieren:

Neues Gesetz zur Maklerprovision ist in Kraft

Maklerbranche unter Druck: Zwei Welten, ein Gedanke

Bewertungsportal: Makler muss scharfe Kritik einstecken

Nach dem Provisionssplit: Was Makler jetzt tun müssen (L'Immo Podcast)