Makler kann Reservierungsgebühr in AGB nicht wirksam vereinbaren

Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr ist unwirksam, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Das gilt auch, wenn die Reservierung gegen Geld nicht im eigentlichen Maklervertrag, sondern später separat vereinbart wurde.

Hintergrund: Reservierung von Immobilie gegen Geld

In dem Fall aus Sachsen hatten die Interessenten für eine Immobilie der Maklerin 4.200 Euro gezahlt, damit das ins Auge gefasste Einfamilienhaus einen Monat lang nicht anderweitig verkauft wird. Die Parteien schlossen zunächst einen Maklervertrag und im Nachgang dazu einen Reservierungsvertrag. Die Summe sollte beim Kauf mit der Provision verrechnet werden. Aber dazu kam es nie, weil die Finanzierung scheiterte. Die Interessenten nahmen vom Kauf Abstand und verlangten von der Maklerin die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.

Entscheidung: Klausel benachteiligt Maklerkunden unangemessen

Der BGH verurteilte die Maklerin zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Die Kunden bekommen deshalb die 4.200 Euro plus Zinsen zurück.

Das Landgericht Dresden als Vorinstanz hatte das Geld der Maklerin zugesprochen, weil die Reservierungsvereinbarung erst mehr als ein Jahr nach dem Maklervertrag geschlossen worden war. Für den BGH spielt das aber keine Rolle: Der Kunde habe von der Reservierung nicht viel, weil es immer passieren könne, dass der Eigentümer einen Rückzieher mache oder die Immobilie am Makler vorbei auf eigene Faust verkaufe, sagte der Vorsitzende Richter Thomas Koch bei der Urteilsverkündung.

Der Reservierungsvertrag benachteiligt dem BGH zufolge die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.

Reservierungsvertrag kommt erfolgsunabhängiger Provision gleich

Außerdem kommt der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat. Damit ergänzten die Karlsruher Richter ein früheres Urteil.

(BGH, Urteil v. 20.4.2023, I ZR 113/22)

Die maßgeblichen Vorschriften:

§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB
Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist …

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