FoVo 05/2011, Einsetzung des Zwangsverwalters in den Besitz / 3 Der Praxistipp

Zwangsverwaltung als taktisches Element

Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangssicherungshypothek und der Zwangsversteigerung die dritte Form der Immobiliarzwangsvollstreckung. Ist der Schuldner Eigentümer eines Grundstückes, gilt der erste Blick meist der Zwangsversteigerung. Nicht immer macht die Zwangsversteigerung aber Sinn. Sind nämlich eine Vielzahl vorrangiger und bereits grundpfandrechtlich gesicherter Gläubiger vorhanden, verspricht die Zwangsversteigerung keinen Erfolg. Bedient der Schuldner die Grundpfandrechte aus anderen Quellen kann die Zwangsverwaltung demgegenüber einen Ertrag bringen.

Hinweis

Allerdings kann bei einem übersicherten Grundstück der nicht grundpfandrechtlich gesicherte Gläubiger (Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) zunächst eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen, sofern seine Forderung den Betrag von 750,00 EUR übersteigt (§ 867 ZPO). Damit rückt er in die Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG vor. Wichtiger ist aber, dass er damit in der Lage ist, einen freien Verkauf des Grundstückes zu verhindern. Dies wird aber im Interesse der vorrangigen Gläubiger liegen, um ihren Ausfall möglichst gering zu halten. Deshalb bietet das geschilderte Vorgehen die Chance, dass die vorrangigen Gläubiger die geringere nachrangige Forderung befriedigen, um das Grundstück "frei zu bekommen".

So verschafft man sich Rangvorteile

Eine Zwangsverwaltung kann für einen Gläubiger auch dann sinnvoll sein, wenn bei Einnahmen des Schuldners aus einem Grundbesitz die Miet- oder Pachtzinsforderungen bereits durch andere ungesicherte Gläubiger nach den §§ 828 ff. ZPO im Wege der Forderungspfändung gepfändet wurden. Auch hier kann der nachrangige Gläubiger zunächst eine Zwangssicherungshypothek erwirken und dann die Zwangsverwaltung betreiben, die der Forderungspfändung die Grundlage entzieht. Aufgrund des besseren Rechtes (Zwangssicherungshypothek) geht der eigentlich nachrangige Gläubiger dann den anderen Einzelgläubigern vor. Er kann sich so also einen Rangvorteil erstreiten. Aufgrund der mit dem Verfahren verbundenen Kosten macht dies allerdings nur dann Sinn, wenn tatsächlich Erträge zu erwarten sind, die verteilt werden können.

Mit der Beauftragung richtig vorgehen

Der Fall des BGH und seine Begründung zeigen, dass er unnötige formale Hürden aus dem Weg räumt, um letztlich dem Gläubiger einen schnellen Zugriff auf den Ertragswert des Grundbesitzes zu verschaffen. Damit der Gerichtsvollzieher nicht zur Hürde wird, sollte der Zwangsverwalter ihn auf die Grundsätze des BGH hinweisen. Gleichzeitig ist es wichtig, darauf zu achten, dass nicht nur die Bestellungsurkunde zum Zwangsverwalter vorgelegt wird, sondern auch die Ausfertigung des Anordnungsbeschlusses, da sie als Vollstreckungstitel für die Räumung dient.