FoVo 10/2015, Verspätet behauptete Untermietverhältnisse ... / 3 Der Praxistipp

Schnelles Handeln wichtig

Zahlt der Mieter seine Miete nicht, entsteht schnell ein erheblicher Schaden, so dass der Rechtsdienstleister gehalten ist, schnell zu reagieren. Kurze Fristen zur Zahlung, danach die Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit dem Räumungsverlangen und eine konsequente Titulierung sind hier gefordert. In der Zwangsvollstreckung muss dann auf einen schnellen Räumungstermin unter Hinweis auf den erheblichen weiteren Schaden gedrungen werden.

Titulierung gut vorbereiten

Der konkrete Fall zeigt ein weiteres Problemfeld auf: § 750 ZPO ordnet an, dass die Zwangsvollstreckung nur für und gegen die im Titel genannten Personen erfolgen darf. Es obliegt deshalb dem Gläubiger, in den Prozess jeden potentiellen Mitgewahrsamsinhaber einzubeziehen. Dabei kann auch die teilweise Klageabweisung mit der Feststellung, dass eine Person keinen Mitgewahrsam hat, ein Erfolg sein, weil dem GV gegenüber dann vom Schuldner nichts anderes geltend gemacht werden kann.

Hinweis

Wie im vorliegenden Fall sollte der Gläubiger schon mietvertraglich jeglichen Mitbesitz Dritter ausschließen und von seiner ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung abhängig machen. Das sichert seine aktuelle Kenntnis von den Gewahrsamsinhabern oder eben den Missbrauchsvorwurf, wenn ihm diese nicht mitgeteilt wurden. Ungeachtet dessen sollte der Gläubiger die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort vor Klageerhebung und rechtzeitig vor dem abschließenden Termin zur mündlichen Verhandlung prüfen, Letzteres um noch die Option der Klageerweiterung nutzen zu können.

Formalien prüfen

Der Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO gegen eine Räumung muss nach dessen Absatz 3 spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin gestellt werden, es sei denn, dass die Gründe, auf denen der Antrag beruht, erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind oder der Schuldner ohne sein Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert war. Das soll dem Gericht Gelegenheit geben, noch vor dem Räumungstermin über den Antrag zu entscheiden.

Hinweis

Um dies zu ermöglichen, kann es aus Sicht des Gläubigers sinnvoll sein, bei dem zuständigen AG eine Schutzschrift zu hinterlegen, in der dargelegt wird, weshalb die Voraussetzungen des § 765a Abs. 1 ZPO nicht vorliegen, d.h.

▪	dass keine ganz besonderen Umstände vorliegen, die eine über die üblichen Folgen der Zwangsvollstreckung hinausgehende Härte für den Schuldner begründen;
▪	dass die mit der Räumung verbundene Härte für den Schuldner nicht sittenwidrig ist, weil der Räumungsanspruch als materiell berechtigt festgestellt ist und dem Gläubiger ohne die Räumung ein mit Art. 14 GG nicht zu vereinbarender dauerhafter Schaden entsteht;
▪	welche besonderen Belange des Gläubigers zu berücksichtigen sind, die den Vorzug gegenüber den Belangen des Schuldners verdienen.

FoVo 10/2015, S. 198