Kennen Sie die Situation? Die Adressrecherche ergibt, dass der Schuldner eigentlich in einer Wohngegend mit Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern oder auch vielen Eigentumswohnungen wohnt. Vielleicht handelt es sich auch um einen Schuldner, der ehemals selbstständig war oder sonst durchaus gut verdient hat, dann aber durch die verschiedensten Umstände in die Verschuldung geraten ist.
Schuldner hat Grundbesitz übertragen und schweigt dazu
Es wäre schon ein echter Glücksgriff, wenn eine Einsichtnahme im Grundbuch zum Grundbesitz des Schuldners führen würde. Schon in der Krise liegt es nahe, dass der Schuldner seinen Grundbesitz auf den Ehegatten oder eine ihm sonst nahestehende Person (vgl. hierzu § 138 InsO) übertragen hat. So sichert er sich die Nutzungen, ohne den Gläubigern den Zugriff zu erlauben. Das denkt er jedenfalls. Denn der Gläubiger muss dies nicht hinnehmen. Wie in der Insolvenz steht ihm auch in der Einzelzwangsvollstreckung die Möglichkeit zu, diese Vermögensübertragung anzufechten. Die Grundlagen dazu finden sich in den §§ 3 ff. AnfG. Diese Möglichkeit läuft allerdings ins Leere, wenn die Übertragung des Grundbesitzes nicht ermittelt werden kann. Selbst im Rahmen der Vermögensauskunft nach § 802c ZPO ist nicht jeder Schuldner bereit, den Übertragungsvorgang zu offenbaren. Eigentlich müsste er dies bei den Fragen 24 und 25 im Vermögensverzeichnis tun.
Also gilt es zu ermitteln …
Der Gläubiger muss also andere Erkenntnisquellen nutzen. Dabei hilft ihm die Grundbuchordnung (GBO), die nicht nur die unmittelbare Ermittlung im Grundbuch, sondern auch die Ermittlung über die Grundstückseigentümerliste nach § 12a GBO erlaubt.
Hinweis
Die Grundbücher werden nach § 1 GBO bei den Amtsgerichten geführt. Grundsätzlich ist jedes Amtsgericht für die in seinem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. Allerdings können die Länder die Zuständigkeit eines Amtsgerichtes für die Grundstücke in den Bezirken mehrerer Amtsgerichte begründen. Insoweit bedarf es der Rückversicherung bezüglich des jeweiligen Landesrechts. Das ist über das Internet heute schnell und problemlos möglich.
Muster: Auskunft aus dem Grundstücksbesitzerverzeichnis betreffend einen Angehörigen
An das
Amtsgericht – Grundbuchamt – in …
In der Zwangsvollstreckungssache
Gläubiger ./. Schuldner
betreibt der Gläubiger ausweislich des in der Anlage in Abschrift beigefügten Vollstreckungstitels des … vom … , Az: … , gegen … als Schuldner die Zwangsvollstreckung wegen der aus der anliegenden Forderungsaufstellung ersichtlichen Gesamtforderung.
Namens und in Vollmacht des Gläubigers wird gemäß § 12a GBO beantragt mitzuteilen, ob
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der Ehegatte des Schuldners, … |
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Abkömmlinge des Schuldners, … |
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die Eltern des Schuldners, … |
im dortigen Grundstückseigentümerverzeichnis als Grundbesitzeigentümer aufgeführt ist/sind.
Für diesen Fall wird weiter beantragt, die Bezeichnung des Grundstückes nach hier mitzuteilen.
Zum rechtlichen Interesse wird vorgetragen, dass nicht auszuschließen ist, dass der zu ermittelnde Grundbesitz von dem nahen Angehörigen als nahestehende Person im Sinne des § 138 InsO entgeltlich oder unentgeltlich vom Schuldner erworben wurde, so dass dem Gläubiger Anfechtungsansprüche nach den §§ 3 ff. AnfG zustehen. In Betracht kommt auch, dass die genannten Personen bereits verstorben sind, ohne dass das Grundbuch berichtigt wurde. Dem Schuldner stehen in diesem Fall Erb- oder Pflichtteilsansprüche zu.
Soweit das Grundbuch für den Wohnsitz des Schuldners nicht bei dem dortigen Gericht geführt wird, wird um die formlose Abgabe an das zuständige Amtsgericht – Grundbuchamt – gebeten.
Für die entstehenden Kosten sage ich mich persönlich stark.
Erstmal im Grundstücksbesitzerverzeichnis …
Für die Einsichtnahme ist also ein berechtigtes Interesse erforderlich, das sich aber problemlos aus dem potentiellen Anfechtungsrecht ergibt. Ein berechtigtes Interesse zur Einsicht des Grundbuchs und der Grundakten bzw. zur Erteilung entsprechender Abschriften beschränkt sich auch nicht auf die aus dem Grundbuch ersichtlichen Eigentums- und anderen Rechtsverhältnisse, sondern kann sich auch auf den sonstigen Inhalt der Grundakten (etwa einen Kaufvertrag und Auflassungserklärung) beziehen, wenn insoweit ein verständiges und durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse an der Kenntnisnahme weiterer aus den Grundakten ersichtlicher Umstände besteht (OLG Stuttgart BWNotZ 1998, 145).
… und dann im eigentlichen Grundbuch
Ergibt also die Einsichtnahme in das Grundstücksbesitzerverzeichnis, dass Angehörige über Grundbesitz verfügen, ist anschließend die Einsichtnahme in das Grundbuch und die Grundbuchakten zu beantragen, um die für die Anfechtung erforderlichen Informationen zu ermitteln.
Muster: Antrag auf Einsicht in das Grundbuch
An das
Amtsgericht – Grundbuchamt – in …
In der Zwangsvollstreckungssache
Gläubiger ./. Schuldner
betreibt der Gläubiger ausweislich des in der Anlage in Abschrift beigefügten Vollstreckungstitels des … vom … , Az: … , gegen den Schuldner die Zwangsvollstreckung wegen de...