Garage - Teilkündigung allein in Bezug auf die Garage zulässig?

Leitsatz

Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig.

Fakten:

Der Mieter hatte eine Wohnung als Werkswohnung mit Mietvertrag von 1958 gemietet. Zusätzlich hat er eine auf einem Grundstück des Vermieters liegende Garage angemietet, welche etwa 150 Meter von seiner Wohnung entfernt ist. Der Rechtsnachfolger des Garagengrundstücks kündigt den Mietvertrag über die Garage. Der BGH erklärt die Kündigung für wirksam. Es handelt sich hier nicht um ein einheitliches, sowohl die Wohnung als auch die Garage umfassendes Mietverhältnis. Im Wohnungsmietvertrag ist die Garage nicht erwähnt, sondern ist Gegenstand eines mündlich abgeschlossenen Mietvertrags. Eine einheitliche Miete wurde nicht vereinbart. Bei getrennt abgeschlossenen Verträgen spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der jeweiligen Vereinbarungen. Diese Vermutung ist nicht widerlegt durch die Umstände des Einzelfalls. Garage und Wohnung liegen, von einer Straße getrennt auf verschiedenen Grundstücken, 150 Meter voneinander entfernt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10

Fazit:

Der BGH stellt in diesem Urteil auch klar, dass bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen spricht. Diese Vermutung kann durch besondere Umstände widerlegt werden, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist in der Regel dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.