Garage/Stellplatz im Mietrecht / 6 Umsatzsteuerbefreiung?

Die Vermietung von Garagen und Stellplätzen ist nicht mehr von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Dies bedeutet, dass Umsatzsteuerfreiheit nur noch dann gegeben ist, wenn ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage abgeschlossen wird.

Liegt dagegen ein separates Vertragsverhältnis über die Garage bzw. den Stellplatz vor, ist diese Vermietung grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.

Die Umsatzsteuer wird jedoch nicht erhoben, wenn die Voraussetzungen des § 19 UStG (Kleinunternehmerregelung) vorliegen, d. h. der Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer im vorangegangenen Kalenderjahr 22.000 EUR nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50.000 EUR voraussichtlich nicht übersteigen wird.^[1]

Wichtig

Steuernummer und fortlaufende Vertragsnummerierung

In Geschäftsraummietverträgen – dazu gehören auch separat abgeschlossene Garagenmietverträge –, bei denen der Vermieter zur Umsatzsteuerpflicht nach § 9 UStG optiert hat, ist der Vermieter seit 1.1.2004 verpflichtet, im Kopf des Mietvertrags die Steuernummer und eine fortlaufende Nummerierung der Verträge anzugeben.

Verträge, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, müssen nicht um eine fortlaufende Nummerierung ergänzt werden.

Achtung

Alle Mietverträge fortlaufend durchnummerieren

Dabei müssen sämtliche Mietverträge eines Mietobjekts, d. h. auch die Wohnraummietverträge für das betreffende Anwesen, laufend nummeriert werden, wenn der Vermieter für ein Mietverhältnis des Anwesens zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optiert hat.

Ordnungsgemäße Rechnung bei Zahlung von Umsatzsteuer

Zahlt der Mieter Umsatzsteuer auf die Miete, kann er vom Vermieter eine ordnungsgemäße Rechnung i. S. d. § 14 UStG verlangen, mit der er die an den Vermieter mit der Miete und den Betriebskosten bezahlte Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs beim Finanzamt geltend machen kann (§ 15 Abs. 1 Satz 1 UStG). Eine solche Rechnung kann auch der Mietvertrag selbst sein (sog. Dauerrechnung); allerdings nur dann, wenn der Mietvertrag Steuer- bzw. Umsatzsteueridentifikationsnummer des Vermieters enthält.

Ist dies nicht der Fall und stellt der Vermieter dem Mieter auch keine ordnungsgemäße Rechnung aus, mit der der Mieter die Steuer beim Finanzamt geltend machen kann, kann der Mieter im Wege des Zurückbehaltungsrechts (§ 273 BGB) die Zahlung der Miete bis zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Rechnung verweigern. Nach Vorlage einer solchen Rechnung muss der Mieter die zurückbehaltenen Mieten jedoch in voller Höhe nachzahlen.^[2]

[1] BMF, Schreiben v. 7.2.1994, BStBl 1994 I S. 189.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 17.7.2017, 22 U 60/16.