Geänderte Stadtplanung - Keine Mietminderung bei Bestandsschutz

Leitsatz

Bei der Gewerberaummiete befinden sich die gewerblich genutzten Räume nur dann in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, wenn der Aufnahme des vertraglich vorgesehenen Gewerbebetriebs in den Mieträumen keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Der Mieter ist durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich nur eingeschränkt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts bereits untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist.

Fakten:

Im Mietvertrag war als Mietzweck der Betrieb einer Verkaufsstätte vereinbart. Die Räume wurden zunächst als Lebensmittelmarkt genutzt. Die Parteien streiten darüber, ob planungsrechtliche Änderungen der Stadt der vereinbarten weiteren Nutzung als Schuhmarkt ein öffentlich-rechtliches Hindernis entgegensteht und damit die Miete gemindert wäre. Das Gericht gibt dem Vermieter recht. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -verbote stellen einen Mietmangel i.S.d. § 536 BGB dar, wenn sie ihre Ursache in der konkreten Beschaftenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. Dies gilt auch bei der Gewerberaummiete, bei der sich die gewerblich genutzten Räume nur dann in einem vertragsgemäßen geeigneten Zustand befinden, wenn der Aufnahme des vertraglich vorgesehenen Gewerbebetriebs in den Mieträumen keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Allerdings ist der Mieter nur dann in seinem vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts bereits untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist. Der Mieter konnte hier Bestandsschutz in Anspruch nehmen. Die anvisierte Nutzung als Schuhmarkt stellt keine Nutzungsänderung dar, für welche eine Genehmigung hätte versagt werden können. Bestehender Bestandsschutz erlischt erst dann mit der Folge, dass sich die Genehmigungsfrage erneut stellt, wenn eine grundsätzlich andersartige, von der ursprünglichen Baugenehmigung nicht mehr gedeckte Nutzung aufgenommen wird. Das ist bei einer Nutzungsänderung von Lebensmittelmarkt zu Schuhmarkt vor dem Hintergrund der vereinbarten Nutzung als Verkaufsstätte nicht der Fall. Das Ziel der Stadt, "innenstadtrelevanten" Handel in Gewerbegebieten nicht mehr zuzulassen, rechtfertigt nicht die Untersagung bestandsgeschützter Nutzungen. Der Mieter kann sich insoweit nicht auf gegenteilige, mündlich von der Baubehörde erteilte Informationen berufen.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.01.2012, I-24 U 152/11OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.01.2012 – I-24 U 152/11

Fazit:

Der Mieter hätte sich hier nach planungsrechtlichen Änderungen der Stadt auf Be standsschutz berufen können Das hat er nicht getan. Ein öffentlich-rechtliches Hindernis steht der vereinbarten Nutzung daher nicht entgegen, eine Mietminderung scheidet insoweit aus.