Gebrauch des Wohnungseigentums: Umfang / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall nimmt ein Wohnungseigentümer einen anderen Wohnungseigentümer auf Einwirkung auf das Verhalten seiner Mieter in Anspruch. Eine solche Klage ist zwischen Wohnungseigentümern auch nach der WEG-Reform 2020 möglich und hat Erfolg, wenn die Mieter, für die der vermietende Wohnungseigentümer einzustehen hat, den Rahmen des Zumutbaren überschreiten. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer ist insoweit an das Maß anzuknüpfen, welches § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG – allerdings sehr ungelenk – beschreibt. Im Verhältnis zum Mieter und seinem Vermieter ist an § 906 BGB anzuknüpfen, der im Ergebnis kein anderes Maß beschreibt. Die Entscheidung geht im Übrigen ohne Weiteres davon aus, dass der vermietende Wohnungseigentümer für das Verhalten seines Mieters einstehen muss. Das ist richtig, obwohl das Wohnungseigentumsgesetz hierzu keine ausdrückliche Anordnung mehr trifft.

Zimmerlautstärke

Das AG meint, der Begriff "Zimmerlautstärke" sei für eine Tenorierung anerkannt. Die "Zimmerlautstärke" werde nach allgemeiner Lebenserfahrung dann überschritten, wenn Bewohner anderer Wohnungen durch die Geräusche gestört würden (Hinweis auf LG Dortmund, Urteil v. 11.7.2017, 1 S 282/16, NJW-RR 2017, 1292 Rn. 40). Es sei hinzunehmen, dass der Streit über die Wesentlichkeit von Lärmimmissionen im Vollstreckungsverfahren gegebenenfalls erneut entschieden werden müsse. Ich stimme dem nicht zu. Der Kläger sollte die zu unterlassende Beeinträchtigung und die Grenze des zulässigen Lärms möglichst genau beschreiben, auch wenn es vielfach unmöglich ist, mit Worten das Maß unzulässiger Einwirkungen so zu bestimmen, dass der Beeinträchtigte hinreichend geschützt wird und nicht schon eine geringfügige Änderung der Einwirkung trotz einer fortdauernden nicht zu duldenden Belästigung das Verbot hinfällig macht. Besser sind Dezibel-Werte, die sich an den Richtwerten der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA Lärm – für Immissionsorte innerhalb von Gebäuden orientieren. Die Grenze der im Einzelfall zumutbaren Geräuschbelästigung kann aber nicht mathematisch exakt, sondern nur aufgrund wertender Beurteilung festgesetzt werden.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Eine Verwaltung muss wissen, wann ein Wohnungseigentümer oder ein Drittnutzer sich so verhält, dass er die anderen Wohnungseigentümer oder andere Drittnutzer i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG stört. Denn dann muss die Verwaltung einschreiten und die entsprechenden Schritte in die Wege leiten.