Gebrauch: Gemeinschaftsflächen

Leitsatz

Der zulässige Gebrauch von Gemeinschaftsflächen bestimmt sich nach der Zweckbestimmung und unterliegt den Schranken des Rücksichtnahmegebotes.

Normenkette

WEG §§ 13 Abs. 2, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3

Das Problem

1. Wohnungseigentümer K ärgert sich darüber, dass seine Miteigentümer in der Einfahrt der Wohnungseigentumsanlage parken und klagt daher gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung. Diese meinen, das Befahren, aber auch das Parken stelle einen zulässigen Gebrauch der Einfahrt dar. Das Parken sei ferner "eine langjährige Übung".
2. Das Amtsgericht gibt der Klage ab. Hiergegen richtet sich die Berufung der beklagten Wohnungseigentümer.

Die Entscheidung

Die Berufung hat teilweise Erfolg. Das Landgericht verurteilt die anderen Wohnungseigentümer, es zu unterlassen, die Einfahrt als Parkfläche für Personenkraftwagen zu nutzen oder eine derartige Nutzung durch Besucher zu dulden.

Zulässigkeit

Die Klage sei zulässig. K gehe es nämlich nicht darum, gemäß § 21 Abs. 8 WEG eine Regelung bestimmen zu lassen, die den Wohnungseigentümern die Nutzung der Gemeinschaftsfläche als Parkfläche ermögliche. Vielmehr gehe es K darum, dieses Verhalten gerade zu unterbinden. Für die Geltendmachung des diesem Ziel verpflichteten Unterlassungsanspruchs gemäß § 15 Abs. 3 WEG gelte der Subsidiaritätsgrundsatz nicht. Insbesondere müsse ein Wohnungseigentümer nicht versuchen, eine ein Nutzungsverbot aussprechende Benutzungsregelung in einer Versammlung beschließen zu lassen, wenn die geltende Rechts- und Beschlusslage ein solches Verbot bereits begründe.

Begründetheit

Auf der Gemeinschaftsfläche dürfe man nicht parken. Das Amtsgericht habe den Umfang des Unterlassungsanspruchs aber dennoch zu weit gefasst. Denn nur das Parken von Fahrzeugen, nicht aber das Befahren der Fläche und das kurzfristige Abstellen von Fahrzeugen zum Be- und Entladen stelle einen unzulässigen Gebrauch dar.

1. Die Kammer gehe davon aus, dass die anderen Wohnungseigentümer und die ihnen zuzurechnenden Besucher ihre Fahrzeuge nicht nur einmalig und nicht nur kurzzeitig auf der Gemeinschaftsfläche abgestellt hatten. Denn diesen Feststellungen seien die Beklagten in der Berufung nicht entgegengetreten. Es stehe damit fest, dass die Beklagten und ihre Besucher die Fläche zum Parken genutzt haben.
2. Das Amtsgericht habe zutreffend ausgeführt, dass dieses Nutzungsverhalten weder von der Gemeinschaftsordnung noch von sonstigen Vereinbarungen oder Beschlüssen gedeckt sei und somit einen unzulässigen Gebrauch darstelle. Denn der zulässige Gebrauch von Gemeinschaftsflächen bestimme sich nach der Zweckbestimmung und unterliege den Schranken des Rücksichtnahmegebotes. In der Anlage 2 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sei der Beginn der Zuwegung von der Straßenseite aus gesehen mit der Bezeichnung "Einfahrt" gekennzeichnet. Vom Wortlaut ausgehend könne diese Bezeichnung nur dahin gehend verstanden werden, dass ein Befahren der Fläche zulässig sein solle, denn sonst würde sie keine Einfahrt darstellen und hätte etwa mit der Bezeichnung "Zuwegung" oder "Zugang" versehen werden können. Da gleichzeitig keine Ausweisung von Stell- oder Parkplätzen vorgenommen worden sei, könne ferner nur die Schlussfolgerung gezogen werden, dass zwar ein Befahren und kurzzeitiges Abstellen von Fahrzeugen zum Be- und Entladen, nicht aber das längerfristige Abstellen Fahrzeugen zulässig sein solle. Diese Auslegung trage auch dem Umstand Rechnung, dass sich der Hauseingang im hinteren Grundstücksbereich befinde.
3. Dass die Bezeichnung als "Einfahrt" die Erlaubnis des Befahrens durch Fahrzeuge nahe lege, habe auch das Amtsgericht gesehen. Es habe diesen Gesichtspunkt indes fehlerhaft als unerheblich angesehen mit der Begründung, dass die von den Beklagten praktizierte Nutzung einen gleichberechtigten Gebrauch durch alle Miteigentümer unmöglich machen würde. Diese Beurteilung sei falsch. Zwar treffe es zu, dass ein "Zuparken" der Einfahrt ein Befahren der Zuwegung zum Zweck der Be- oder Entladung unmöglich mache. Daraus folge jedoch nicht, dass jedes Befahren unzulässig werde. Denn durch ein Befahren zwecks Be- und Entladung werde die Gemeinschaftsfläche nur kurzfristig in Anspruch genommen, sodass eine gleichberechtigte Ausübung des zulässigen Gebrauchs der Miteigentümer gerade möglich bleibe.
4. Ein darüber hinausgehender Gebrauch sei dagegen nicht vom Wortlaut gedeckt. Es sei auch keine abweichende oder modifizierende Gebrauchsregelung beschlossen oder vereinbart worden. Der bislang praktizierte Gebrauch ändere hieran nichts. Eine konkludente Vereinbarung über den Gebrauch der Einfahrt als Parkfläche sei dadurch nicht zustande gekommen. Zwar bedürften Vereinbarungen keiner besonderen Form und könnten daher auch stillschweigend und konkludent durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Es seien jedoch strenge Maßstäbe zu stellen, sodass auch eine langjährige Übung nur dann für die Annahme einer Vereinbarung genüge, wenn die Wohnungseigentümer damit bewusst eine dauerhafte Regelung und eine dauerh...