Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / 3.6.3.1 Fehlende "engere" Zweckbestimmung

Café

Ist ein Teileigentum als "gewerbliche Räume" beschrieben, ist ein Café in diesen Räumen zulässig.^[1]

[1] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 15.8.1986, 3 W 134/86.

Gästezimmer

Mit der Beschreibung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" in der Teilungserklärung ist es vereinbar, dass die Räume als "Hobbyraum oder als Gästezimmer" zum gelegentlichen, auf kürzere Zeit beschränkten Übernachten von nicht zum Hausstand gehörenden Personen benutzt werden.^[1]

[1] BayObLG, Beschluss v. 28.12.1995, 2Z BR 95/95.

Gaststätte

Die Zweckbestimmung "Gewerbeeinheit" lässt eine gaststättenähnliche Einrichtung zu, weil innerhalb der Zweckvorgabe sogar die Führung einer echten Gaststätte möglich wäre. Die durch den Betrieb entstehenden Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen können nur dann einen Unterlassungsanspruch begründen, wenn die Geruchsbeeinträchtigungen die im Fall des Betreibens einer Gaststätte hinzunehmenden überschreiten.^[1]

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 6.5.2008, I-3 Wx 162/07.

Hostel

Sieht die Gemeinschaftsordnung für die im Sondereigentum stehenden Räume eines Teileigentums vor, dass diese als "Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb" gebraucht bzw. genutzt werden dürfen, ist nicht eindeutig, ob es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung verschiedener Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeiten handelt oder sich die tatsächliche Nutzung in diesem vorgegebenen Rahmen halten muss. Daher kann in der betreffenden Teileigentumseinheit auch ein Hostel betrieben werden.^[1]

[1] LG Berlin, Urteil v. 28.5.2019, 55 S 95/18 WEG.

Methadonabgabestelle

Die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung von im Erd- und Kellergeschoss gelegenen Teileigentumseinheiten zur Ausübung eines "beliebigen Gewerbes oder Berufs" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Mit dieser Zweckbestimmung kann die Vermietung eines Teileigentums zum Zweck der Einrichtung einer städtischen Methadonabgabestelle vereinbar sein, wenn die nähere Umgebung des in der Innenstadt gelegenen Hauses durch das Vorhandensein vielgestaltiger Gewerbebetriebe gekennzeichnet und das Teileigentum durch einen separaten Eingang erreichbar ist.^[1]

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.1.2002, 3 Wx 336/01.

Mode-Outlet

Ist in der Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung gestattet, "soweit dadurch nicht, etwa durch Lärmentwicklung oder Ähnliches, der Wohnwert der Einheiten 2 und 3 beeinträchtigt wird", ist der Betrieb eines Mode-Outlets zulässig. Generell halte sich der Betrieb eines Mode-Outlets im Rahmen der vor Umwandlung des Hauses in einer Wohnungseigentumsanlage erfolgten Nutzung der Räume als Modehaus in dem Bereich einer Fußgängerzone und hiervon abgegrenzter weiterer Gewerbeeinheiten sowie einer mittlerweile ebenfalls angesiedelten Rechtsanwaltskanzlei.^[1]

[1] AG Frankenthal, Urteil v. 14.12.2016, 3a C 298/16.

Psychosoziale Behandlungsstelle

• In Teileigentum, das in der Teilungserklärung als "gewerbliche Raumeinheit" bezeichnet ist, darf eine psychosoziale Beratungs- und Behandlungsstelle für Alkohol- und Drogenprobleme betrieben werden.^[1]
• Die Zweckbestimmung eines Teileigentums als "gewerbliche Räume" steht der Nutzung als Tagesstätte mit Kontakt- und Informationsstellenfunktion für Menschen mit psychischer Behinderung nicht entgegen.^[2]

[1] LG Freiburg, Beschluss v. 24.7.2003, 4 T 49/03.

[2] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 11.8.2005, 3 W 21/05.

Restaurant

Wurde in der Teilungserklärung nur "Teileigentum" aufgeführt und ist im Aufteilungsplan sowohl die Bezeichnung "Gewerbe" als auch "Laden" angegeben, ist die Nutzung des Teileigentums als Restaurant möglich.^[1]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 17.11.1999, 24 W 3094/99.

Seniorentreff

Der Betrieb einer Begegnungsstätte für Senioren (Öffnung an 5 Wochentagen zwischen 12 Uhr und 14 Uhr für Publikum) durch einen gemeinnützigen Verein überschreitet nicht den mit der Zweckbestimmung "Gewerbeeinheit" für das Teileigentum eröffneten Nutzungsrahmen.^[1]

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 6.5.2008, 3 Wx 162/07.

Sexshop/-kino

Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme nach § 14 WEG erlaubt dem Teileigentümer oder dessen Mieter in Gewerberäumen nur den Betrieb eines ladenmäßigen Erotik-Fachgeschäfts mit Videothek, jedenfalls sofern in der Wohngegend ähnliche Geschäfte und Nachtclubs vorhanden sind, nicht aber die Vorführung von Sexfilmen mit Einzelkabinenbetrieb.^[1] Eine gegen diesen Beschluss des KG Berlin eingelegte Verfassungsbeschwerde wurde vom VGH Berlin zurückgewiesen: Ein Sex-Shop mit Videokabinen in gewerblich nutzbarem Teileigentum muss nicht geduldet werden.^[2]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 16.2.2000, 24 W 3925/98.

[2] VerfGH Berlin, Beschluss v. 6.12.2002, 188/01.

Spielothek/Spielhalle

• Untersagt die Gemeinschaftsordnung die Nutzung des Teileigentums durch solche Branchen, die "geeignet sind, das Ansehen der übrigen Wohnungseigentümer/Teileigentümer zu beeinträchtigen", so ist der Betrieb eines Spielsalons ("Spielothek") nicht erlaubt. Diese Freizeitbetätigung sei in derartigen Gewerbebetrieben in weiten Kreisen der Öffentlichkeit negativ beurteilt und das Wohnumfeld werde durch sie abgewertet.^[1]
• In der Rechtsprechung ist zwar anerkannt, dass der Betrieb einer Spielothek in weiten Kreise...