Alexander C. Blankenstein
"Arztpraxis"
Billardcafé
Ein Billardcafé ist in einer als "Arztpraxis" beschriebenen Einheit nicht zulässig.
"Ausstellungsraum mit Nebenräumen"
Wohnnutzung
Die Nutzung eines "Ausstellungsraums mit Nebenräumen" zu Wohnzwecken kann zulässig sein. Der näheren Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung kommt die gleiche Bedeutung wie einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu. Das Teileigentum darf zwar grundsätzlich zu keinem anderen als dem vereinbarten Zweck genutzt werden, es ist jedoch eine mit dem Wortlaut übereinstimmende Nutzung zulässig, wenn durch sie kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung. Geplant war die Nutzung als Wohnung. Art und Maß der zulässigen, von der eigentlichen Zweckbestimmung abweichenden Nutzung können folglich nur bestimmt werden, wenn die bei bestimmungsgemäßer Nutzung denkbaren Störungen und Beeinträchtigungen als Vergleichsmaßstab feststehen. Dies setzt die Ermittlung der von der Teilungserklärung gedeckten Verwendung des Sondereigentums und der damit für die übrigen Wohnungseigentümer verbundenen Belastungen voraus. Ausgangspunkt der Überlegungen muss dabei die Auslegung der Teilungserklärung sein. Führen diese im Vergleich zur vereinbarten Nutzung zu keinen spürbaren Beeinträchtigungen, kann die Nutzung als Wohnung zulässig sein.
"Büro"
Arztpraxis
Die Ausübung einer Arztpraxis ist mit der Zweckbestimmung als "Büro" nicht vereinbar. Das Gericht führt aus: Zwar überschneiden sich die Begriffe teilweise. So kann sowohl von einem "Büro" als auch von einer "Praxis" eines Rechtsanwalts gesprochen werden. Ferner kann in Einzelfällen der mit einem Büro verbundene Publikumsverkehr gleich hoch sein wie bei einer Praxis. Grundsätzlich sind die von Büroräumen ausgehenden Beeinträchtigungen anderer und geringerer Art als die durch die Ausübung einer Praxis entstehenden. Dem heutigen Sprachgebrauch ist es zudem fremd, den Betrieb eines Arztes als "Büro" zu bezeichnen.
Ballettstudio
Die Nutzung von Räumen als "Ballettstudio" ist nicht gestattet, wenn die Teilungserklärung eine Nutzung als "Büro" gestattet. Von dem Betrieb eines Ballettstudios gehen naturgemäß größere Beeinträchtigungen aus, als von einem Büro. Dies gilt insbesondere für den Einsatz von Musikinstrumenten bzw. die Wiedergabe von Musik, die Geräuschentwicklung durch die Teilnehmer an den Veranstaltungen sowie die typischerweise relativ große Anzahl der Teilnehmer.
Billardcafé
Ein Billardcafé ist in einer als "Büro" beschriebenen Einheit nicht zulässig.
Intensivpflege- und Beatmungs-WG
Eine Intensivpflege- und Beatmungs-WG ist in einer "nicht zu Wohnzwecken" dienenden "Büroetage" nicht zulässig. Eine zweckbestimmungswidrige Nutzung ist nur dann zulässig, wenn von ihr bei typisierender Betrachtungsweise nicht größere Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer ausgehen, als bei einer zweckbestimmungsgemäßen Nutzung. Nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise gehen von einem Büro jedoch im Allgemeinen weniger Belästigungen aus als von einer Einrichtung der stationären Intensiv- und Beatmungspflege.
Kinderarztpraxis
Der Betrieb einer Kinderarztpraxis ist bei vereinbarter Zweckbestimmung als "Büro" unzulässig. Die von Büroräumen ausgehenden Beeinträchtigungen sind grundsätzlich anderer und geringerer Art als die durch die Ausübung einer Praxis entstehenden. Die von einer Kinderarztpraxis ausgehenden Störungen der anderen Eigentümer sind in der Regel schon deshalb größer als bei einem Büro, weil die Besucherfrequenz höher ist. Kranke Kinder, die den Arzt aufsuchen, erscheinen im Allgemeinen mit einer Begleitperson. Dies ist z. B. anders bei den Klienten eines Rechtsanwalts oder Steuerberaters. Weiterhin ist bei einer Kinderarztpraxis von einem höheren Geräuschpegel auszugehen, als er bei einem durchschnittlichen Büro erwartet werden kann. Die Beeinträchtigung entsteht bereits bei der – notwendigen – Inanspruchnahme des Hausflurs. Beim Kinderarzt sind auch andere Bewohner des Hauses Krankheitserregern ausgesetzt, da hier auch Kinder mit ansteckenden Krankheiten behandelt werden.
Spielothek
Die vereinbarte Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Büro" lässt den Betrieb eines Spielsalons nicht zu.
Wohnnutzung
Die Nutzung eines Büro-Teileigentums zu Wohnzwecken kann nachteilig sein. Allerdings kann ein Anspruch auf Änderung einer in der Teilungserklärung für ein Teileigentum als "Büroräume" festgelegten Zweckbestimmung gegeben sein, wenn eine reale Möglichkeit, das Teileigentum entsprechend zu nutzen oder zu verwerten, nicht besteht und die Nutzung als Wohnung die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt, als eine Nutzung als Büroräume. In dem vom OLG Düsseldorf zu entscheidenden Fall konnte ein Eigentümer sein Büro-Teileigentum nicht entsprechend vermieten bzw. veräußern. Zwar liegt die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Eigentums regelmäßi...