Gebrauchsregelungen - Weites Ermessen der Wohnungseigentümer

Leitsatz

Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen, was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht; dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.

Fakten:

Vorliegend befinden sich in der Wohnungseigentumsanlage lediglich im zweiten Obergeschoss Wohnungseigentumseinheiten. Im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss befinden sich hingegen Büros, Arztpraxen sowie Ladeneinheiten. Um für deren Kunden beziehungsweise Patienten eine erleichterte Zugangsmöglichkeit zu schaffen, wurde folgender Mehrheitsbeschluss gefasst: "Die Hauseingangstür bleibt zu den üblichen Geschäftszeiten (Montag - Freitag von 8.00 bis 18.00 Uhr) frei zum Öffnen, in dem der am Schloss befindliche Hebel so eingestellt wird, dass sich die Tür durch bloßen Druck gegen das Türblatt öffnen lässt." Diesen Beschluss hatte einer der im zweiten Obergeschoss wohnenden Wohnungseigentümer angefochten. Mithin erfolglos. Bei derartigen Schließregelungen, die als Regelungen zur Sicherheitsvorsorge und Gefahrenverhütung oftmals auch im Rahmen von Hausordnungen getroffen werden, ist sowohl dieser Bestimmungszweck als auch der Charakter der jeweiligen Anlage zu berücksichtigen. Zu berücksichtigen war hier, dass es sich um ein gemischtes Wohn- und Geschäftshaus handelt. Aufgrund der Gegebenheiten musste auch davon ausgegangen werden, dass jedenfalls die Gesamtanlage überwiegend gewerblich, jedenfalls nicht zu Wohnzwecken, genutzt wird. Dass bei der hier maßgeblichen Regelungsmaterie Interessengegensätze zwischen gewerblichen beziehungsweise sonstigen

Nutzern und Bewohnern der Eigentumseinheiten deutlich werden und etwa unterschiedliche Sicherheits- sowie Nutzungsbedürfnisse in Einklang zu bringen sind, liegt dabei auf der Hand. Ziel ist regelmäßig ein vernünftiger Kompromiss zwischen den gegensätzlichen Interessen. Dass sich die Gemeinschaft hier für bestimmte Zeiten dazu entschlossen hat, den Interessen der gewerblichen Nutzer entgegenzukommen, hält sich noch im Rahmen des den Wohnungseigentümern eingeräumten Ermessensspielraums.

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 08.01.2009, 20 W 384/07OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 8.1.2009 – 20 W 384/07

Fazit:

Dass die getroffene Regelung den Wohnnutzern ausschließlich vermeidbare Nachteile zufügt, lässt sich auch unter Berücksichtigung des Bestimmungszwecks der Anlage ebenso wenig erkennen, wie der Umstand, dass schutzwürdige Belange des anfechtenden Wohnungseigentümers nicht hinreichend berücksichtigt worden seien. Dass es auch andere technische Möglichkeiten gäbe, den Interessen der gewerblichen beziehungsweise anderweitigen Nutzer nachzukommen, wäre hierfür jedenfalls nicht hinreichend.