Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 1.1.2 Übergang der Kaution auf den Erwerber

Hat der Mieter eine Mietsicherheit geleistet, tritt der Erwerber nach der Bestimmung des § 566a BGB "in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein". Mit Blick auf die unterschiedlichen Sicherheitsarten ist Folgendes zu beachten:^[1]

• Barkaution:

  Der Erwerber hat gegen den Veräußerer Anspruch auf Auszahlung der vom Mieter geleisteten Kaution. Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Veräußerer auf Auszahlung der von ihm geleisteten Kaution an den Erwerber.

• Bürgschaft:

  Der Bürge ist nur noch dem Erwerber gegenüber verpflichtet. Allein der Erwerber kann also noch Ansprüche aus einer Bürgschaft erheben.

• Verpfändetes Sparguthaben:

  Nach der Bestimmung des § 952 BGB wird der Erwerber kraft Gesetzes Eigentümer des Sparbuchs. Er kann demnach vom Veräußerer ein in dessen Besitz befindliches Sparbuch herausverlangen.

• Verpfändung von Wertpapieren:

  Hier gilt das zum verpfändeten Sparguthaben Ausgeführte entsprechend.

• Offenes Treuhandkonto:

  Wesen des offenen Treuhandkontos ist, dass der Mieter auf seinen Namen ein Konto für den Vermieter eröffnet und dort die Kaution einzahlt. Die Kaution bleibt also im Vermögen des Mieters.

Ist der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, kann sich der Veräußerer wegen Ansprüchen gegen den Mieter nicht mehr aus der Sicherheitsleistung befriedigen. Er muss den Mieter dann vielmehr entsprechend auf Zahlung in Anspruch nehmen.

Ist der Mieter vertraglich verpflichtet, eine Sicherheitsleistung zu erbringen und ist er dieser Verpflichtung noch nicht nachgekommen, kann der Erwerber die Sicherheitsleistung fordern.^[2]

Hatte der Veräußerer die geleistete Sicherheit im Laufe des Mietverhältnisses zu Recht in Anspruch genommen, hat der Erwerber gegen den Mieter einen Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution. Hatte der Veräußerer andererseits unberechtigt auf die Kaution zugegriffen, steht dem Erwerber gegenüber dem Veräußerer ein Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution zu. Hier ist nämlich zu beachten, dass der Erwerber im Außenverhältnis dem Mieter die Rückzahlung der nicht erhaltenen Kaution schuldet.

Kautionsrückzahlung

Der Mieter hat stets einen Anspruch gegen den im Grundbuch eingetragenen Erwerber auf Rückzahlung von ihm geleisteter Mietsicherheiten. Dieser Anspruch besteht gemäß § 566a BGB unabhängig davon, ob der Erwerber die Kaution vom Veräußerer bekommen hat oder nicht. Kann der Mieter seinen Rückzahlungsanspruch nicht gegen den Erwerber realisieren, ist der Veräußerer nach § 566a Satz 2 BGB zur Rückzahlung verpflichtet. Der Mieter muss sich also zunächst an den Erwerber halten, da der Veräußerer nur subsidiär haftet. Allerdings muss der Mieter nicht erst vergeblich einen Prozess gegen den Erwerber führen. Es genügt, wenn er diesen erfolglos zur Rückzahlung aufgefordert hat.

[1] S. zum Thema "Kaution" ausführlich Kautionen richtig anfordern, verwalten und abrechnen.

[2] BGH, Urteil v. 25.7.2012, XII ZR 22/11.