Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 3.4.2 Vereinbarte Öffnungsklauseln

Vielfach enthalten Gemeinschaftsordnungen Öffnungsklauseln, die den Wohnungseigentümern über die gesetzlichen Öffnungsklauseln hinaus die Möglichkeit verschaffen, Regelungen der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss mit bestimmten Mehrheiten zu ändern. Unterschieden werden insoweit allgemeine Öffnungsklauseln und spezifizierte Öffnungsklauseln.

Praxis-Beispiel

Formulierungsbeispiele

Allgemeine Öffnungsklausel

"Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden."

Spezifizierte Öffnungsklausel

"Die Regelungen über Gebrauch und Nutzung der Sondereigentumseinheiten in dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden."

Allgemeine Öffnungsklausel

Wesen der allgemeinen Öffnungsklausel ist, dass sie den Wohnungseigentümern eine umfassende Beschlusskompetenz zur Änderung von Regelungen der Gemeinschaftsordnung verleiht. Der Bundesgerichtshof hat den Anwendungsbereich allgemeiner Öffnungsklauseln deutlich eingeschränkt: Ein Beschluss auf Grundlage einer vereinbarten allgemeinen Öffnungsklausel darf nicht in unentziehbare aber verzichtbare Rechte eines Wohnungseigentümers eingreifen, wozu auch das Belastungsverbot gehört. Ein entsprechender Beschluss ist so lange schwebend unwirksam, bis alle entsprechend beeinträchtigten Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erklärt haben.^[1]

Spezifizierte Öffnungsklausel

Im Gegensatz zur allgemeinen Öffnungsklausel, die eine Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer zunächst nur formell legitimiert, ist der Wohnungseigentümer bei der spezifizierten Öffnungsklausel bereits in materiell-rechtlicher Hinsicht in Kenntnis von einer sich möglicherweise in der Zukunft konkret ändernden Rechtslage. Jeder Wohnungseigentümer "ist in einem solchen Fall hinreichend vorgewarnt und kann nicht darauf vertrauen, dass das Wohnungseigentum mehrheitsfest ist" (so der Gesetzgeber zu einer allgemeinen Öffnungsklausel^[2]). Mit Eintritt in die Gemeinschaft bzw. Erwerb seines Sondereigentums erklärt er sich hiermit einverstanden. Der Verzicht auf seine Rechte ist mithin antizipiert. Auch wenn der BGH seine Zustimmung für erforderlich hält, kann nicht entscheidend sein, ob er sie vor oder im Rahmen der Änderungsbeschlussfassung erteilt. Greift also die Beschlussfassung auf Grundlage der spezifizierten Öffnungsklausel nicht in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer ein und stellt sie auch keinen Gesetzes- oder Sittenverstoß dar, ist der Änderungsbeschluss wirksam. Freilich ist er als Beschluss stets anfechtbar.

[1] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18; BGH, Urteil v. 13.2.2016, V ZR 152/15; BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13.

[2] Vgl. BT-Drs. 16/887, S. 20 f.