Geltendmachung von Wohngeldvorauszahlungen mit Leistung zum Gemeinschaftsvermögen bzw. zu Händen des Verwalters doch durch den einzelnen Miteigentümer?

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 432 BGB

Kommentar

1. Ohne die gesamte Begründung dieser in Kurzform in NZM veröffentlichten Entscheidung zu kennen, hat das OLG Köln entschieden:

"Nicht nur die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganze, sondern auch jeder einzelne Wohnungseigentümer ist berechtigt, Ansprüche auf die beschlossenen Wohngeldvorauszahlungen gegen einzelne Eigentümer zu Händen des Verwalters geltend zu machen."

2. Die Zahlungsverpflichtung des Wohngeldschuldners basiert auf § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit früheren Beschlüssen [wohl Wirtschaftsplan-Genehmigungsbeschlüssen], ohne dass es darauf ankäme, ob hier eine bestimmte Person wirksam zum Verwalter bestellt worden sei. Berechtigt, Ansprüche auf Wohngeldvorauszahlungen geltend zu machen, sind alle Eigentümer im Sinne von § 432 BGB; die Geltendmachung kann auch - wie hier - durch einen einzelnen Eigentümer erfolgen, allerdings mit Leistung der beschlossenen Vorschusszahlung zum Gemeinschaftsvermögen, auch zu Händen des Verwalters. Solche Ansprüche bestehen unabhängig von der Frage, wer zum Verwalter bestellt worden ist oder ob dessen Bestellung rechtmäßig erfolgte. Im vorliegenden Fall wurde der betreffende Verwalter sogar in außerordentlicher Eigentümerversammlung als neuer Verwalter bestätigt; dieser Beschluss sei auch nicht angefochten worden, so dass von einer wirksamen Verwalterbestellung auszugehen war; Nichtigkeitsgründe dieses Bestellungsbeschlusses waren nicht ersichtlich.

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 03.03.1999, 16 Wx 23/99= NZM 15/1999, 714 = ZMR 8/1999, 584 mit ebenfalls ablehnender Anmerkung Rau)

zu Gruppe 7:  Gerichtliches Verfahren

Anmerkung:

Diese Entscheidung überrascht, auch wenn sie im Ergebnis stets der auch von mir früher vertretenen Auffassung entspricht. Übersehen wurde offensichtlich allerdings vom OLG Köln frühere BGH-Grundsatzrechtsprechung. Zum einen meine ich hier schon die BGH-Entscheidung vom 12. 7. 1984, mit der ein früherer Beschluss des BayObLG vom 7. 5. 1979 aufgehoben wurde (vgl. auch NJW 85, 912 = MDR 85, 315). Der BGH stellte damals als Leitsatz auf:

"Ein Wohnungseigentümer kann nach Ablehnung der vom Verwalter erstellten Abrechnungsgrundlagen durch die Versammlung den den Eigentümern gemeinschaftlich gegen einen ihnen zustehenden Anspruch auf Zahlung rückständiger Hausgeldbeiträge oder -Vorschüsse zu Händen des Verwalters jedenfalls nicht geltend machen, ohne dass die Abrechnungsgrundlagen für alle Eigentümer verbindlich festgestellt werden."

Mit dieser Entscheidung wurde m.E. neben der Herausstellung einer Anspruchsgrundlage durch positiven Beschluss (über Abrechnungen und Wirtschaftspläne als Forderungs-Fälligkeitsvoraussetzung) auch die im Gesellschaftsrecht anerkannte sogenannte actio pro socio erstmals schon im Ansatz im Wohnungseigentumsrecht offensichtlich zumindest in Frage gestellt.

In der Folgezeit versagten dann auch diverse Obergerichte einzelnen Eigentümern Antragsbefugnisse bei gemeinschaftsgebundenen (verwaltungsbezogenen) Ansprüchen ohne entsprechende (vorausgehende) ausdrückliche mehrheitliche Ermächtigungs-Beschlussfassung (vgl. z.B. OLG Düsseldorf, Entscheidung v. 28. 4. 1989, Az.: 3 Wx 143/89= NJW RR 1989, 978; KG Berlin vom 7. 6. 1989, immo-telex 16/89, 617 und KG Berlin vom 20. 11. 1989, NJW-RR 7/90, 397). Entgegen der Meinung des vorlegenden KG Berlin entschied dann der BGH, Entscheidung v. 20. 4. 1990, Az.: V ZB 1/90= NJW 90, 2386), dass Wohngeldansprüche (hier ebenfalls Vorauszahlungsansprüche nach Wirtschaftsplan) gegen einen säumigen Miteigentümer prozessual nicht allein (zu Gunsten der Gemeinschaft) gerichtlich von einem anderen Miteigentümer eingeklagt werden könnten (fehlende Klagebefugnis!); dies sei allein gesetzlich zwingende Aufgabe eines Verwalters; es gelte hier dasselbe wie bei Schadenersatzklagen gegen einen Verwalter (BGHZ 106, 222/227/228). Die sogenannte actio pro socio sei auch hier abzulehnen, da dadurch der maßgebende Gesamtwille der Eigentümer unterlaufen werden könne. Diese Rechtsprechung habe ich seinerzeit kritisiert, sie dürfte allerdings heute als verfestigt und herrschend gelten.

Umso mehr verwundert damit die neuerliche Entscheidung des OLG Köln, die zumindest in der abgedruckten Veröffentlichung in NZM keine Hinweise auf diese entgegenstehende BGH-Rechtsprechung enthält.

Wird auch hier "das Rad des Wohnungseigentumsrechts" wieder zurückgedreht bzw. "neuerlich gestartet"?