Gemeinnützige GmbH als Zwischenmieter

Leitsatz

Vermietet der Eigentümer Wohnungen an eine gemeinnützige GmbH und vermietet diese die Wohnungen an Bewohner des von ihr betriebenen "betreuten Wohnens" weiter, so können Letztere sich gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen. § 565 BGB findet weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung.

(amtlicher Leitsatz des Gerichts)

Normenkette

BGB § 565

Kommentar

Zwischen dem Eigentümer und einer gemeinnützigen GmbH bestanden Mietverhältnisse über mehrere Wohnungen, die entsprechend den Vereinbarungen im Mietvertrag von der GmbH an alte, kranke, pflegebedürftige oder behinderte Personen weitervermietet wurden ("betreutes Wohnen"). Die jeweiligen Hauptmietverhältnisse sind beendet. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die von der GmbH begründeten Mietverhältnisse mit den von ihr betreuten Personen auf den Eigentümer übergegangen sind.

Dies wird vom Gericht verneint: § 565 Abs. 1 BGB bestimmt für die gewerbliche Weitervermietung, dass der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten eintritt. Nach dem Wortlaut der Regelung setzt § 565 Abs. 1 BGB voraus, dass der Mieter bei der Weitervermietung "gewerblich" handelt. Nach Auffassung des Gerichts ist dies nur bei "einer geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen Interesse ausgeübten Vermietungstätigkeit des Zwischenvermieters" anzunehmen. Ist der Zwischenvermieter eine GmbH, die ausschließlich gemeinnützige Zwecke im Sinne des Steuerrechts (§ 51 AO) verfolgt, scheidet eine unmittelbare Anwendung der Vorschrift aus.

Dies führt zu der Frage, ob § 565 BGB analog angewendet werden kann. Der BGH hat dies für das Anmieten von Wohnungen durch einen gemeinnützigen Verein zur Weitervermietung an Jugendliche und Heranwachsende aus zerrütteten Elternhäusern verneint (BGH, Urteil v. 3.7.1996, VIII ZR 278/95, NJW 1996 S. 2862). Maßgeblich hierfür sind 2 Erwägungen:

1. Zum einen bestehe eine enge Beziehung zwischen Mieter und Untermieter, die beim gewerblichen Zwischenmietverhältnis nicht gegeben sei.
2. Zum anderen diene die Untervermietung nicht nur den Interessen des Hauptvermieters, sondern mindestens gleichgewichtig den originären Interessen des Vereins und der jeweiligen Untermieter.

Das Kammergericht führt aus, dass dieselben Erwägungen für die Anmietung von Wohnungen durch eine gemeinnützige GmbH gelten, wenn der Weitervermietung karitative Erwägungen zugrunde liegen. Zwar seien die von der Kündigung des Hauptmietverhältnisses betroffenen Untermieter dem Herausgabeverlangen des Hauptvermieters ausgesetzt. Die Rechtsstellung dieser Untermieter sei deshalb schlechter als bei einer Miete vom gewerblichen Zwischenmieter. Dies sei aber sachlich gerechtfertigt, weil die Mieter von karitativen Unternehmen i.d.R. einem Personenkreis angehören, mit denen der Hauptvermieter selbst keinen Mietvertrag abgeschlossen hätte. Deshalb sei ein gesetzlicher Eintritt des Hauptvermieters in diese Mietverhältnisse nicht angezeigt.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Urteil v. 23.8.2012, 8 U 22/12, GE 2012 S. 1559