Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Gemeinschaftsrechte

1 Leitsatz

Im aktuellen Recht ist es allein die Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Schadensersatzansprüche in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum zu verfolgen.

2 Normenkette

§ 9a Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Es handelt sich um eine Zweiergemeinschaft. Einen Verwalter gibt es nicht. Wohnungseigentümerin B und der Rechtsvorgänger des Wohnungseigentümers K haben im Jahr 1998 einen Prozessvergleich geschlossen. Der Rechtsvorgänger des K hatte sich dort verpflichtet, von der Hoffläche einen Rhododendron-Busch zu entfernen und andere Rhododendron-Büsche dauerhaft innerhalb folgender Maximalmaße zu erhalten: Höhe max. 1,50 m, Länge max. 2 m, Breite max. 1,20 m. Für den rechten Rhododendron wurde eine Maximalhöhe von 1,40 m und ein Durchmesser von 80 cm festgeschrieben. Im September 2019 entfernen Wohnungseigentümerin B und ihr Ehemann gegen 15:45 Uhr diese beiden Rhododendron-Büsche und entsorgen diese. Wohnungseigentümer K hält dies für unrechtmäßig und geht gegen Wohnungseigentümerin B auf Schadensersatz (Neuanpflanzung) vor.

4 Die Entscheidung

Die Klage hat Erfolg! K sei berechtigt, Unterlassung zu verlangen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 328/17). Der Weg über die Beschlussersetzung würde nicht zeitnah zum Ziel führen. B könne sich demgegenüber nicht auf BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 149/18, berufen. Einen Anspruch auf Entfernung hätte sie nämlich im Wege der Beschlussersetzungsklage durchsetzen müssen.

Hinweis

1. Es handelt sich um einen "Altfall". Jedenfalls seit dem 1.12.2020 könnte nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von B Schadensersatz wegen der Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen. Die Tatsache, dass es sich um eine verwalterlose Zweiergemeinschaft handelt, in der es zwar theoretisch, aber faktisch keine Gemeinschaft gibt, ändert daran nichts.
2. Im alten Recht war es im Übrigen – anders als es das AG meint – gar nicht anders. Man sah den Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums als gemeinschaftsbezogen an. K fehlte daher die Prozessführungsbefugnis. Das AG stützt sich für seine Ansicht auf BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 328/17. Diese Entscheidung behandelte indes einen Sonderfall. Es ging dort um den Anspruch auf Schadensersatz, wenn dieser mit einem Anspruch auf Unterlassung aus § 1004 Abs. 1 BGB konkurriert. So ein Fall liegt hier aber nicht vor.
3. In Bezug auf die Verteidigung der beklagten Wohnungseigentümerin setzt sich das AG hingegen zu Recht mit BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 149/18, auseinander. Auch dort ging es um eine Zweiergemeinschaft. Ein Wohnungseigentümer 1 hatte u. a. auf seiner Sondernutzungsfläche im Garten ein Gartenhaus nebst Anbau errichtet. Ein Rechtsstreit von Wohnungseigentümer 2 gegen Wohnungseigentümer 1 auf Beseitigung und Entfernung des Gartenhauses war wegen Verjährung des Beseitigungsanspruchs abgewiesen worden. In einem weiteren Prozess wollte Wohnungseigentümer 2 Wohnungseigentümer 1 dazu verurteilen lassen, es zu dulden, dass Wohnungseigentümer 2 die Gartenhütte nebst Anbau selbst entfernt. Diese Klage hatte keinen Erfolg. Der BGH verneinte ein Selbstbeseitigungsrecht und meinte, nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne handeln. Damit sie handeln könne, bedürfe es eines Beschlusses. Dieser müsse notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden. Im aktuellen Recht fragt sich, ob dies immer noch so ist. Dies ist eine Frage des Verständnisses von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Hier wird man die Ansicht vertreten können, dass der Verwalter die Wiederbepflanzung ohne Beschlussfassung erzwingen kann. Man wird aber auch die Ansicht vertreten können, dass diese Entscheidung nicht von untergeordneter Bedeutung ist. Wie stets ist es auch an dieser Stelle am besten, wenn diese Frage durch einen Beschluss dauerhaft geregelt ist.

Beschlussmuster: Klage auf Schadensersatz

Der Verwalter ist berechtigt, ohne Beschluss namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sämtliche von ihr nach § 9a Abs. 2 WEG auszuübenden Rechte außergerichtlich und gerichtlich mithilfe eines von ihm zu bestimmenden Rechtsanwalts in sämtlichen Instanzen zu verfolgen und die Zwangsvollstreckung durchzuführen. [Alternativ kann man bestimmte Rechte ausnehmen und/oder einen zustimmenden Beschluss des Verwaltungsbeirats verlangen].

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: ___

Nein-Stimmen ___

Enthaltungen ___

Der Versammlungsleiter verkündet folgenden Beschluss: ___

5 Entscheidung

AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 18.3.2020, 539 C 29/19