Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wissenszurechnung / 4 Entscheidung

Die Gerichte geben K Recht! K habe gegen B einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB. Nach der Beweisaufnahme stehe fest, dass K die Kontoinhaberin des Kontos sei und nicht V. Dem stehe nicht entgegen, dass die Kontofähigkeit einer Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG zum Zeitpunkt der Kontoeröffnung "zweifelhaft" gewesen sei. B könne sich auch nicht auf den Wegfall der Bereicherung berufen. Denn B müsse sich die Kenntnis des V von dem fehlenden Rechtsgrund zurechnen lassen.

Hinweis

Der Verwalter ist von Gesetzes wegen berufen, zugunsten des gemeinschaftlichen Eigentums in bestimmten Belangen zu handeln. Es kann keinem Zweifel unterliegen, dass er durch Zufall oder Absicht Tatsachen erfährt, die für die Wohnungseigentümer bzw. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von (großer) Bedeutung sind.

Überblick:

• Der Verwalter kann z. B. bei der Begehung der Wohnungseigentumsanlage Mängel der Bausubstanz erkennen, etwa abblätternde Farbe, einen gebrochenen Handlauf oder einen Wasserfleck.
• Weiter kann dem Verwalter eine unzulässige bauliche Veränderung auffallen.
• Ferner kann der Verwalter eigene Kenntnisse erlangen über ein Verhalten, das den Gebrauchsbestimmungen widerspricht, etwa wenn ein Teileigentümer sein Sondereigentum zu Wohnzwecken vermietet.
• Auch kann der Verwalter ein schlecht gereinigtes Treppenhaus oder eine unterlassene Pflege der Außenanlagen, also Mängel bei Werk- oder Dienstleistungen, feststellen.
• Weiter ist es möglich, dass Dritte dem Verwalter Informationen in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum mitteilen. Es ist z. B. vorstellbar, dass der Bauträger den Verwalter von sich aus über Mängel seiner Bauleistung aufklärt.
• Schließlich erlangt der Verwalter Wissen im Zusammenhang mit dem Verwaltungsvermögen, etwa wenn die Bank ihm Kontoauszüge zusendet oder er Geld abhebt.

In diesen und ähnlichen Fällen fragt es sich, ob die Wohnungseigentümer oder/und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sich diese Kenntnis zurechnen lassen müssen mit der Folge, dass es – soweit das Gesetz an eine Kenntnis Folgen knüpft – nicht auf sie, sondern auf den Verwalter ankommt. Diese Frage stellt sich zwar nicht nur, aber vor allem doch beim Ablauf der Verjährung, also im Rahmen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Ferner stellt sich die Frage teilweise, wenn es um die Hemmung des Ablaufs der Verjährung geht, z. B. durch vom Verwalter mit Dritten geführte Verhandlungen zugunsten des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Frage dürfte aber auch bei einem Mitverschulden eine Rolle spielen.

Im Fall hat ein Verwalter Mittel auf den Konten jeweils von ihm verwalteter Wohnungseigentumsanlagen hin und her geschoben. Irgendwann ist das aufgefallen. Vom Verwalter ist aber kein Ersatz zu erwarten: er ist insolvent. Vor allem aus diesem Grund geht die eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die andere vor. Die klagende Gemeinschaft kann aber nur "Glück" haben, wenn die beklagte Gemeinschaft davon wusste, dass ihr die 30.000 EUR nicht zustehen. Hier kommt nun wieder der Verwalter ins Spiel. Zu fragen ist, ob sich die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dessen Wissen zurechnen lassen muss.

Das Gericht bejaht dies im Anschluss an BGH, Urteil v. 23.1.2014, III ZR 436/12. Zur Begründung hat der BGH in dieser Entscheidung zum einen angegeben, ein Verwalter sei als "organschaftliche Vertreter" der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befugt, für die Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr in weitem Umfang zu handeln. Zum anderen hat er auf § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG verwiesen, wonach der Verwalter für die Verwaltung der eingenommenen Gelder zuständig ist.

Vertiefungshinweis: Zurechnung auf Klägerseite

Da die klagende Partei auch eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, war eigentlich außerdem zu fragen, ob sich diese ebenfalls das Wissen ihres Verwalters zurechnen lassen muss, welche Mittel überwiesen wurden. Auch diese Frage ist zu bejahen. Insoweit wird man aber annehmen müssen, dass sich die beklagte Gemeinschaft auf dieses Wissen nicht berufen darf (siehe auch OLG München, Beschluss v. 7.2.2007, 34 Wx 129/06, NZM 2007 S. 526, 527). Dieses Konzept knüpft nicht an die Vertretungsmacht des Verwalters, sondern an die Geschäftsführungsbefugnisse des Verwalters an und lässt es für eine Zurechnung ausreichen, dass der Amtsträger ein Wissen bei der Wahrnehmung seiner gesetzlichen oder vereinbarten Rechte und Pflichten in Bezug auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erlangt.