1 Leitsatz
Die von einem Bauträger vorformulierte Klausel, wonach das gemeinschaftliche Eigentum vom Verwalter zusammen mit einem in der ersten Versammlung zu wählenden Abnahmeausschuss abgenommen wird, benachteiligt einen Ersterwerber unangemessen und ist unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger von der Wahl des Abnahmeausschusses ausgeschlossen ist.
2 Normenkette
§ 307 BGB
3 SachverhaltDas Problem
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K nimmt Bauträger B auf Vorschuss für Mängelbeseitigungskosten wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum (Dachunterstände) in Anspruch. Fraglich ist, ob das gemeinschaftliche Eigentum abgenommen wurde und die Mängelansprüche daher verjährt sind. B ist dieser Ansicht und beruft sich auf eine Abnahmeklausel in den AGB der Bauträgerverträge. Dort heißt es u. a.: "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch den Verwalter zusammen mit dem in der ersten Eigentümerversammlung zu wählenden Abnahmeausschuss. Zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft ist insoweit lediglich der Abnahmeausschuss berechtigt. Wahl und Zusammensetzung des Abnahmeausschusses obliegen ausschließlich der Eigentümergemeinschaft. Bei der Wahl des Abnahmeausschusses hat die Verkäuferin, auch wenn sie Eigentümer einer oder mehrerer Wohnungseigentumseinheiten ist, kein Stimmrecht."
4 Die Entscheidung
Das OLG meint, die Ansprüche seien nicht verjährt. Die Abnahmeklausel sei unwirksam. Sie nehme den Ersterwerbern die Möglichkeit, über die Ordnungsmäßigkeit der Werkleistung des Bauträgers selbst zu befinden (Hinweis auf OLG Brandenburg, Urteil v. 13.6.2013, 12 U 162/12 und OLG München, Urteil v. 9.4.2018, 13 U 4710/16 Bau). Die Abnahmeklausel könne zumindest so verstanden werden, dass der Erwerber nicht mehr zur individuellen Abnahme berechtigt sei (Hinweis auf OLG Nürnberg, Urteil v. 26.4.2018, 13 U 1908/16). Zudem sei für den jeweiligen Erwerber nicht erkennbar, dass die Vollmacht widerruflich sei und er jederzeit selbst die Abnahme erklären könne (Hinweis auf OLG Stuttgart, Urteil v. 31.3.2015, 10 U 46/14). Folge der unwirksamen Klausel sei, dass die Abnahme nicht wirksam erklärt worden sei. Dies habe die weitere Folge, dass die Verjährungsfrist nicht zu laufen begonnen habe. Denn auch eine konkludente Abnahme seitens der Erwerber sei nicht anzunehmen. Diese seien aufgrund der jeweiligen vertraglichen Regelung davon ausgegangen, dass eine Abnahme bereits erfolgt sei (Hinweis auf BGH, Urteil v. 12.5.2016, VII ZR 171/15).
Hinweis
Es ist nach §§ 640, 641 BGB Sache der einzelnen Erwerber, eine vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsmäßigkeit zu entscheiden. Das gilt auch für das gemeinschaftliche Eigentum. Bauträger haben jedoch ein Interesse daran, dass das gemeinschaftliche Eigentum zeitgleich und einheitlich durch eine Person rechtlich abgenommen wird. Viele Bauträgerverträge sehen daher – wie hier – die Abnahme durch den Verwalter vor. Die Gerichte halten das für unwirksam. Beanstandet wird insbesondere Folgendes:
- Verdrängungseffekt: Unwirksam sind Klauseln, die dem Erwerber faktisch jede Möglichkeit nehmen, eine Abnahme durch den Bevollmächtigten zu verhindern – insbesondere durch unwiderrufliche Vollmachten oder einen (scheinbaren) Ausschluss des originären Rechts, selbst die Abnahme zu erklären.
- Mangelnde Neutralität: Der Erwerber wird unangemessen benachteiligt, wenn der Abnehmende nicht unabhängig und neutral ist, sondern "aus dem Lager" des Bauträgers kommt.
Ausblick WEG-Reform
Das WEMoG wird an der Rechtslage nichts ändern. Es hat keine Regelungen zum Bauträgervertrag. Ferner lässt es der Gesetzeswortlaut offen, ob die Erwerber – wie bislang – ihre Mängelrechte gegen den Bauträger nach § 19 Abs. 1 WEG vergemeinschaften können. In den Materialien heißt es insoweit, das WEMoG lasse die Rechtsprechung zum Bauträgervertragsrecht, wonach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Beschlussfassung bestimmte Mängelrechte ausüben könne, unberührt (BR-Drs. 168/20 S. 49). Denn diese Rechtsprechung beruhe nicht auf § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, sondern sei schon zur Rechtslage vor der WEG-Novelle 2007 entwickelt worden. Ich verstehe dies so, dass eine Vergemeinschaftung der Mängelrechte nach § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG möglich sein soll und habe angeregt, dies im Gesetzeswortlaut klarzustellen (http://www.oliverelzer.de/mediapool/61/618300/data/elzer-data.pdf).
5 Entscheidung
OLG Hamburg, Urteil v. 11.9.2019, 5 U 128/16