Gemeinschaftseigentum (WEMoG) / 3 Gegenstand des Gemeinschaftseigentums

Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Räume und Gebäudeteile, die nicht gemäß vorstehender Regelung zum Sondereigentum erklärt sind. Zu gemeinschaftlichem Eigentum gehören insbesondere diejenigen Teile und Anlagen des Gebäudes, die für deren Bestand und Sicherheit erforderlich sind, also die Grund- und Umfassungsmauern sowie die tragenden Zwischenwände und das Dach, und alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Auch die Fenster und die Wohnungseingangstüren^[2] sind Gemeinschaftseigentum. Entsprechendes gilt auch für die konstruktiven Elemente von Balkonen^[3] und Dachterrassen.^[4]

Auch Rauchwarnmelder gehören zum Gemeinschaftseigentum, soweit sie aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer in den Sondereigentumseinheiten montiert werden.^[5]

Verdunstungsröhrchen an Heizkörpern stellen als Geräte der Verbrauchserfassung ebenfalls Gemeinschaftseigentum dar.^[6]

Auch die Zugänge zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage sind zwingend Gemeinschaftseigentum.^[7]

Zu beachten ist weiter, dass ein Wohnungseigentümer, der Räumlichkeiten etwa in Form eines Anbaus errichtet, ohne anderweitige Vereinbarung an diesen Räumen kein Sondereigentum erwirbt, selbst wenn die Räumlichkeiten von ihm vollständig finanziert worden sind.^[8]

Achtung

Zur Veräußerung kann ein Wohnungseigentümer nicht gezwungen werden

Will die überwiegende Mehrheit der Wohnungseigentümer Bereiche des Gemeinschaftseigentums veräußern, stimmen jedoch einzelne Wohnungseigentümer nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden. Weil die Veräußerung die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltungsmaßnahme dar und kann auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein. Ein Mitwirkungsanspruch einzelner Wohnungseigentümer kann nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden, weil diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird. Er kann sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen allerdings aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben.^[9]

Achtung

Beschädigung des Gemeinschaftseigentums: Nur Gemeinschaft kann Schadensersatz geltend machen

Wird das Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers beschädigt, so ist allein die Eigentümergemeinschaft legitimiert, entsprechende Schadensersatzansprüche geltend zu machen.^[10] Zwar ist das Gemeinschaftseigentum nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern den einzelnen Wohnungseigentümern über ihren jeweiligen Miteigentumsanteil zugeordnet. Gleichfalls aber kommt einzelnen oder den einzelnen Wohnungseigentümern – auch in ihrer Gesamtheit – nicht die Befugnis zu, Ansprüche wegen einer Beschädigung des Gemeinschaftseigentums eigenständig geltend zu machen.

Achtung

Inanspruchnahme von Gemeinschaftseigentum aufgrund Bebauungsplan: Nur Gemeinschaft kann sich wehren

Die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Festsetzung eines öffentlichen Geh- und Fahrradweges auf dem Grundstück in einem Bebauungsplan kann nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und nicht von den einzelnen Miteigentümern abgewehrt werden.^[11]

Achtung

Gebrauchsrechte des Mieters

Zunächst ist der Mieter eines Wohnungseigentümers auch zu einer Nutzung des Gemeinschaftseigentums berechtigt, die auch dem vermietenden Wohnungseigentümer zusteht. Überschreitet er aber die im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer vereinbarten oder beschlossenen Gebrauchsregelungen, nutzt er insbesondere die Sondereigentumseinheit entgegen ihrer Zweckbestimmung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Mieter einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB. Sind Wohnungseigentümer durch die Überschreitung der Gebrauchsregelung konkret in ihrem Sondereigentum gestört, haben auch derart gestörte Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch gegen den Mieter. Der Mieter ist also hinsichtlich des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums auch an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gebunden. Der Mieter kann nämlich nicht weitergehende Rechte haben als sein vermietender Wohnungseigentümer.^[12]

[1] s. vertiefend "ABC Sonder- und Gemeinschaftseigentum".

[2] BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12.

[3] AG Köln, Urteil v. 8.5.2015, 215 C 133/14.

[4] BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17.

[5] BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11.

[6] LG München I, Beschluss v. 14.1.2019, 1 S 15412/18.

[7] OLG Dresden, Beschluss v. 29.3.2017, 17 W 233/17.

[8] OLG Celle, Beschluss v. 28.5.2008, 4 W 33/08.

[9] BGH, Urteil v. 12.4.2013, V ZR 103/12.

[10] AG Idstein, Urteil v. 22.4.2013, 32 C 3/13.

[11] VGH Baden-Württemberg, Urteil v. 28.12.2016, 8 S 2442/14.

[12] BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18.