Gemeinschaftseigentum (WEMoG) / 5 Kostentragungsregeln

5.1 Vereinbarte Kostentragungsregeln

Um abschließend beurteilen zu können, wer für diverse Einrichtungen finanziell aufzukommen hat, müssen immer die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgenommenen Kostentragungsregeln beachtet werden, so keine entsprechenden Beschlüsse gefasst sind.^[1]

Hinweis

Übertragung auf den Sondereigentümer

Hier kann es nämlich sein, dass für begrifflich eigentlich dem Gemeinschaftseigentum zugeordnete Gebäudebestandteile die Kostentragung auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen wurde.

Praxis-Beispiel

Formulierung in der Gemeinschaftsordnung

"Soweit nicht vorstehend hinsichtlich des Außenanstrichs und der äußeren Gestaltung etwas anderes bestimmt ist, obliegt die Behebung von Schäden, gleich welcher Art, im räumlichen Bereich des Wohnungseigentums und im Bereich ausschließlicher Nutzungsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers, z. B. an Fenstern und Türen, evtl. Rollläden, ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem betreffenden Wohnungseigentümer, auch wenn die beschädigten Teile zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören."

Demnach hätte in dem hier vorliegenden Fall der Sondereigentümer die Kosten für die Schadensbehebung an den begrifflich dem Gemeinschaftseigentum zugeordneten Fenstern zu tragen.

In derartigen Fällen ist stets durch Auslegung zu ermitteln, was im räumlichen Bereich und was außerhalb desselben liegt. Dabei ist zu vermeiden, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbare Kosten auferlegt werden. Denn damit würde gegen die gesetzliche Grundregelung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und auch gegen das allgemein verbindliche, innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft aber mit besonderem Gewicht geltende Gebot von Treu und Glauben verstoßen.^[2]

Praxis-Beispiel

Formulierung in der Gemeinschaftsordnung

Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen. Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen.

Die Verpflichtung, die Kosten der Instandsetzung einzelner Einrichtungen, Anlagen oder Teile des Gebäudes allein zu tragen, trifft den Wohnungseigentümer nach der Gemeinschaftsordnung nicht nur bei den als Anwendungsbeispielen ausdrücklich genannten Balkonen und Loggien, sondern auch bei allen anderen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteilen, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch den Wohnungseigentümer bestimmt sind. Hierbei kann es sich insbesondere auch um eine Dachterrasse handeln. Der betreffende Wohnungseigentümer ist dann verpflichtet auch die im Einzelfall zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Teile instand zu halten und instand zu setzen.^[3]

Achtung

Eindeutige Regelung erforderlich

Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen muss, muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen.^[4]

[1] Siehe unten "5.2 Beschlossene Kostentragungsregeln".

[2] KG Berlin, Beschluss v. 22.9.2008, 24 W 83/07.

[3] BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17.

[4] LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 56/18.

5.2 Beschlossene Kostentragungsregeln

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz auch zur Beschlussfassung einer exklusiven Belastung mit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingeräumt, das sich im Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigentümers befindet. Hauptanwendungsbereich dürften hier die Außenfenster, Eingangstüren sowie Balkone und Dachterrassen darstellen.^[1]

[1] Siehe "Kostenverteilungsänderung".