Gemeinschaftsordnung: Prüfung durch Grundbuchamt

Leitsatz

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach diejenigen, denen ein Miteigentumsanteil gemeinschaftlich zusteht, zur Bestellung eines Bevollmächtigten verpflichtet sind und ihr Stimmrecht bis dahin ruht, ist nicht offensichtlich unwirksam oder unbeachtlich. Anders ist es für eine Regelung, die das Stimm- und Teilnahmerecht in der Versammlung von der Eigentümerstellung im Zeitpunkt der Ladung abhängig macht.

Normenkette

WEG §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 8 Abs. 2, 10 Abs. 2 Satz 2; GBO § 19

Das Problem

Das Grundbuchamt hält mehrere in einer von Bauträger B vorgesehenen Gemeinschaftsordnung für nicht eintragungsfähig. Zum einen die Regelung in § 17 Ziff. 17.1. Sie verpflichtet diejenigen, denen ein Miteigentumsanteil gemeinschaftlich zusteht, zur Bestellung eines Bevollmächtigten und ordnet das Ruhen des Stimmrechts bis dahin an. Zum anderen die Regelung in § 20 Ziff. 20.4. Dort ist bestimmt, dass abstimmungs- und teilnahmeberechtigt an einer Versammlung (…) der jeweils im Zeitpunkt der Einladung im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist. Gegen diese Beurteilung richtet sich die Beschwerde.

Die Entscheidung

Die Beschwerde hat wegen der Regelung in § 17 Ziff. 17.1 Erfolg. Wegen der Regelung in § 20 Ziff. 20.4 hat sie hingegen keinen Erfolg.

Schilderung der Grundsätze

Das Grundbuchamt dürfe eine Gemeinschaftsordnung nur beanstanden, wenn zweifelsfrei feststehe, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde, weil die Bestimmung unwirksam oder unbeachtlich sei (Hinweis u.a. auf KG v. 20.9.2016, 1 W 93/16, ZWE 2017 S. 403; OLG Hamm v. 21.12.2016, 15 W 590/15, MittBayNot 2018 S. 22; Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 7 Rn. 55). Als Prüfungsmaßstab kämen dabei die §§ 134, 138 BGB sowie § 242 BGB in Betracht.

Regelungen in § 17 Ziff. 17.1

Dass die Regelungen in § 17 Ziff. 17.1 gegen §§ 134, 138 BGB sowie § 242 BGB verstießen, sei nicht offensichtlich.

1. Allerdings gehöre das Stimmrecht der Wohnungseigentümer zum "Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte", das nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden dürfe. Ein allgemeiner Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbiete sich ohnehin. Richtig sei auch, dass das Stimmrecht durch die Regelungen in § 17 Ziff. 17.1 betroffen sei.
2. Das sei aber nicht ohne Weiteres zu beanstanden. Das Stimmrecht von Mitberechtigten an einem Wohnungseigentum unterscheide sich schon von Gesetzes wegen von dem eines Alleinberechtigten. Stehe ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so könnten sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben, § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG. Der Vorschrift liege der Gedanke zugrunde, dass bei Teilhabern an einem Wohnungseigentum eine übereinstimmende Interessenlage bestehe und deshalb eine einheitliche Stimmausübung sachgerecht sei (Hinweis auf NJW 2002 S. 1647, 1650). Infolgedessen entfalle das Stimmrecht von Mitberechtigten, wenn sie sich nicht über die Ausübung ihrer gemeinsamen Stimme einigen könnten (Hinweis u.a. auf OLG Rostock v. 12.9.2005, 7 W 43/0 und Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 25 Rn. 8). Darüber hinaus schütze § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG die anderen Wohnungseigentümer durch § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG vor divergierenden Stimmabgaben und gewährleiste im Interesse der Rechtsklarheit einen problemloser Versammlungsablauf.
3. Diesen Vorgaben dienten die Regelungen in § 17 Ziff. 17.1. Das Stimmrecht der mitberechtigten Wohnungseigentümer werde nicht auf Dauer ausgeschlossen, sondern nur so lange, bis eine einheitliche Stimmabgabe durch die Benennung eines hierzu Bevollmächtigten gewährleistet sei. Ihre Willensbildung zu einem von der Versammlung zu beschließenden Gegenstand werde hiervon nicht unmittelbar berührt. Die Verständigung auf eine einheitliche Stimmabgabe erfolge nach Maßgabe der für das jeweilige Innenverhältnis geltenden Vorschriften (Hinweis auf Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 25 Rn. 8) und werde regelmäßig ohnehin vor der Abstimmung in der Versammlung stattfinden. Hieran würden die Mitberechtigten durch die beanstandeten Regelungen nicht gehindert.
4. In der Vergangenheit seien im Übrigen Klauseln, die Mitberechtigte an einem Wohnungseigentum verpflichteten, einen von ihnen zur Ausübung des Stimmrechts zu ermächtigen, nicht nur gebilligt, sondern sogar dahin ausgelegt worden, dass nur dieser in der Versammlung stimmberechtigt sei (Hinweis auf BayObLG v. 20.2.2003, 2 Z BR 136/02). In abgeschwächter Form werde ferner empfohlen, dem Verwalter die Befugnis einzuräumen, die Mitberechtigten zur Bestellung eines geeigneten Vertreters zu verpflichten (Hinweis auf Weber in Würzburger Notarhandbuch, 5. Auflage, Teil 2 Kapitel 4 Rn. 4).
5. Ferner sei auf § 18 Abs. 1 GmbHG zu blicken, wonach Rechte aus einem mehreren Mitberechtigten ungeteilt zustehenden Geschäftsanteil nur gemeinschaftlich ausgeübt werden könnten. Zielsetzung und Zweck dieser Vorschrift seien mit denen des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG vergleichbar (Hinweis auf Schmidt, NZG 2015, S. 1049). Insoweit wären Satzungsbestimmungen zulässig, die die Wahrnehmung d...