Genehmigung der Abrechnung: Bestimmtheit des Beschlusses

Leitsatz

Die Formulierung "Die vorgelegte Gesamtjahresabrechnung mit den Einzelabrechnungen vom (...) für das Wirtschaftsjahr (...)" ist hinreichend bestimmt, wenn es keine weiteren Abrechnungsentwürfe gab und das Abrechnungswerk in der Versammlung vorlag oder allen bekannt war.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 3

Das Problem

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss:

Die vorgelegte Gesamtjahresabrechnung mit den Einzelabrechnungen vom 18.11.2016 für das Wirtschaftsjahr vom 1.1.2015 bis zum 31.12.2015 wird beschlossen. Fälligkeitstermin für Nachzahlung/Guthaben: 16.12.2016. Guthaben werden mit offenen Hausgeldforderungen verrechnet, darüber hinaus verbleibende Beträge werden bis zum vorgenannten Termin rückerstattet.

Gegen diesen Beschluss erhebt Wohnungseigentümer K eine Anfechtungsklage. Der Beschluss sei bereits zu unbestimmt, da eine Bezugnahme auf ein Dokument, welches nicht Bestandteil der Niederschrift sei, unwirksam sei. Hinsichtlich der Wasserabrechnung bestehe eine nicht erklärte Differenz in Höhe von 64,31 EUR. Auch die Einnahme von 1.500 EUR für die Antennenanlage sei nicht ordnungsgemäß der Instandhaltungsrücklage zugeführt worden. Ferner sei das Ausweisen von "Nettozinsen" zu beanstanden. Schließlich seien der Soll- und der Ist-Betrag der Instandhaltungsrückstellung in Abstimmung zu bringen: Einerseits sei ein "Soll" von 73.808,15 EUR ausgewiesen, andererseits ein "Ist" in Höhe von 74.468,35 EUR.

Die Entscheidung

Die Klage hat Erfolg!

Kein formeller Fehler

Ein formeller Fehler liege allerdings nicht vor – der Beschluss sei nicht zu unbestimmt. Unstreitig sei, dass die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen den Wohnungseigentümern vorgelegen hätten. Es gebe auch keine Unstimmigkeiten insoweit, als mehrere Entwürfe der Abrechnungen vor der Versammlung vorgelegt worden seien.

Materielle Fehler

Der Beschluss sei jedoch aufzuheben, weil es mehrere materielle Mängel gebe.

Die Mängel

1. Hinsichtlich der Wasserabrechnung liege ein Fehler vor. Es existiere eine Differenz in Höhe von 64,31 EUR, die nicht aufklärbar sei und die auch nicht mit einer Rechnungsabgrenzung zu erklären sei. Die Abrechnung sei ferner mangelhaft, weil eine Differenz zwischen "Soll" und "Ist" der Instandhaltungsrückstellung in Höhe von 660,20 EUR bestehe, die nicht erklärbar sei.
2. Die Mieteinnahmen hinsichtlich der Antennenanlage in Höhe von 1.500 EUR seien als Einnahme in der Abrechnung ausgewiesen. Diese Einnahme habe der Instandhaltungsrückstellung zugeführt werden sollen. Bei der Darstellung der Instandhaltungsrückstellung tauche diese Einnahme auch auf – allerdings habe es keine Umbuchung vom Girokonto auf die Instandhaltungsrückstellung gegeben, was das Gericht gleichfalls als Mangel in der Abrechnung ansehe.

Die Nichtmängel

Kein Mangel sehe das Gericht darin, dass nur Nettozinsen ausgewiesen seien. Dies sei ein Problem, das nicht die Abrechnung betreffe. Wenn der K einbehaltene Steuer geltend machen wolle, habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm eine entsprechende Bescheinigung auszustellen. In der Abrechnung sei allerdings nur der Nettozins auszuweisen.

Kommentar

Anmerkung

1. Ob es für die Bestimmtheit eines Beschlusses, mit dem die Wohnungseigentümer den Entwurf des Verwalters über eine Abrechnung genehmigen, notwendig ist, auf eine ganz konkrete Abrechnung Bezug zu nehmen, ist umstritten. Ich selbst halte dieses, wie zuletzt bei LG Dortmund v. 30.6.2017, 17 S 232/16, berichtet, für notwendig – was unter anderem auch das Landgericht in Gera so entschieden hat.
2. Mittel der Instandhaltungsrückstellung können – anders als vom Amtsgericht angenommen – auf dem Girokonto liegen bleiben und müssen nicht auf ein anderes Konto umgebucht werden.
3. Es ist möglich, in der Gesamtabrechnung Nettozinsen darzustellen und daneben – an einem anderen Ort der Gesamtabrechnung – die für einen Wohnungseigentümer notwendigen Angaben zu den Bruttozinsen, der Kapitalertragsteuer und dem Solidaritätszuschlag darzustellen. Alternativ ist es möglich, die Bruttozinsen mit den notwendigen Angaben am "Anfallort" als Einnahme darzustellen, auch wenn der Bruttobetrag nicht in vollem Umfang eine Einnahme ist, und zugleich die Abgeltungsteuer und den Solidaritätszuschlag als Ausgaben darzustellen (siehe im Einzelnen Elzer, Zinsen in der Jahresabrechnung, ZWE 2011, S. 112 ff.).

Was ist für den Verwalter wichtig?

Ich meine, dass der jeweilige Genehmigungsbeschluss auf konkrete Pläne Bezug nehmen muss. Ferner meine ich, dass die genehmigten Pläne als Anlage der Niederschrift beigefügt werden und auch Teil der Beschluss-Sammlung werden müssen. Handelt der Verwalter so, macht er nichts falsch. Er macht allenfalls mehr als nötig – und geht den sichersten Weg. Den sichersten Weg sollten Verwalter freilich immer beschreiten.

Muster: Maßgaben für Abrechnungsentwürfe

Die Wohnungseigentümer genehmigen den Entwurf des Verwalters für die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen 2018 – wie sie den Wohnungseigentümern mit der Ladung zur Versammlung vom ___ übersandt wurden (A...