Genehmigung der Jahresabrechnung: Beschlussfassung

1 Leitsatz

Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit über die Kosten entscheiden, muss eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen. Untergemeinschaften kann hingegen eine Befugnis zur Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen eingeräumt werden.

2 Normenkette

§ 28 Abs. 3, 5 WEG a. F.

3 Das Problem

Die Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage ordnet an, dass Kosten und Lasten – soweit möglich – für jede Untergemeinschaft gesondert "ausgeworfen" werden müssen, da jede Untergemeinschaft sämtliche ihrem Haus […] zuzuordnenden Kosten und Lasten so zu tragen hat, als wenn sie eine eigene Wohnungseigentümergemeinschaft wäre. Bei Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen sind, insbesondere bei solchen, die sich auf die alleinige Kosten- und Lastentragung der betreffenden Untergemeinschaft auswirken, sind allein die Mitglieder dieser Untergemeinschaft stimmberechtigt. […]. Es sind – soweit möglich – gesonderte Rücklagen zu bilden sowie die Gebäude gesondert abzurechnen. Im Jahr 2017 wird in einer Versammlung der Gesamtgemeinschaft die Jahresabrechnung für das Jahr 2016 genehmigt. Die Darstellung der Erhaltungsrücklage führt für das Haus 11 Entnahmen für Architekten- und Planungskosten i. H. v. 18.664,45 EUR auf. Hinsichtlich dieser Position wendet sich Wohnungseigentümer K gegen den Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG a. F. Er meint, die Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft des Hauses 11 hätten den Beschluss fassen müssen. Das AG weist die Klage ab. Das LG weist die Berufung zurück. Dagegen wendet sich die Revision.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Selbst dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, müsse eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Erstens diene die aus der Gesamtabrechnung abgeleitete Einzelabrechnung dazu, eine (einheitliche) Abrechnungsspitze im Verhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtgemeinschaft zu ermitteln; in diese würden stets auch Kosten einfließen, die – wie etwa Verwalter- oder Kontoführungskosten – die Gesamtgemeinschaft betreffen würden. Zweitens müssten etwaige Abrechnungsmängel in einem einheitlichen Verfahren geklärt werden. In der Gesamtabrechnung müsse die Entwicklung der Konten dargestellt werden. Ebenso sei dort die Darstellung der Erhaltungsrücklage darzustellen, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden seien. Denn die Darstellung der Rücklagen berühre zwingend die Interessen aller Wohnungseigentümer. Was die Einzelabrechnungen angehe, seien diese insoweit Sache der Gesamtgemeinschaft, als es um die Verteilung derjenigen Kosten gehe, die sämtliche Wohnungseigentümer beträfen. Untergemeinschaften könnten daher allenfalls dazu befugt sein, die ausschließlich ihre Mitglieder betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen zu verteilen. Da in den Einzelabrechnungen eine (einheitliche) Abrechnungsspitze festgelegt werden müsse und in diese Abrechnungsspitze Kostenpositionen sowohl der Gesamtgemeinschaft als auch der Untergemeinschaft einfließen, könne allerdings in Betracht kommen, dass nach einer ersten Beschlussfassung der Gesamtgemeinschaft und einer zweiten der Untergemeinschaften die abschließende Beschlussfassung durch die Gesamtgemeinschaft erfolgen müsse.

5 Hinweis

1. Der BGH entschied im Jahr 2012, wenn in einer Gemeinschaftsordnung bestimmt sei, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht nur getrennt zu ermitteln und abzurechnen seien, sondern für jede Untergemeinschaft – soweit rechtlich zulässig – selbstständig zu verwalten seien, habe der Verwalter "hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen". Was das für Pläne und Abrechnungen sein sollten, und über was dann die "Untergemeinschaften" zu beschließen hätten, sagte er nicht. Er wies aber darauf hin, dass es notwendigerweise Kosten gebe, die nicht nur eine "Untergemeinschaft" beträfen. Über diese Pläne und Abrechnungen seien alle Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung berufen (BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 231/11). Danach konnte man u. a. von folgendem Modell ausgehen (zu anderen, auch vertretbaren Auslegungen vgl. etwa Sommer, ZWE 2019, 155 (166 ff.)): Es gibt einen Gesamtwirtschaftsplan und eine Gesamtjahresabrechnung, über die alle Wohnungseigentümer beschließen. Ihr Inhalt sind die Kosten, die auf alle Wohnungseigentümer umzulegen sind. Daneben gibt es aber auch "hausbezogene" Pläne und Abrechnungen. Über diese stimmen nur die "Mitglieder" der "Untergemeinschaften" ab.
2. Diesem und anderen Modellen erteilt Karlsruhe jetzt eine Absage – ...