Generelle Prozessvertretungsermächtigung des Verwalters umfasst nicht individuelle Ansprüche einzelner Eigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung

Normenkette

§ 15 Abs. 3 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, § 43 Abs. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB

Kommentar

1. Die dem Verwalter einer Gemeinschaft im Verwaltervertrag eingeräumte Befugnis, die Eigentümer gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten und Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte und gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer geltend zu machen, umfasst nicht die Geltendmachung individueller Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung. Etwas anderes gilt bei einer besonderen Ermächtigung durch einen Eigentümerbeschluss, der alle Eigentümer bindet.

2. Zu "Ansprüchen der Gemeinschaft" gehören nicht Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG und aus § 1004 Abs. 1 BGB (also insbesondere nicht Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche hinsichtlich baulicher Veränderungen); bei diesen handelt es sich um Ansprüche, die grds. jedem einzelnen Eigentümer persönlich und gesondert zustehen und die jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung durch die übrigen geltend machen kann (vgl. BGHZ 116, 392/394; BayObLG, WM 94, 292/293; KG Berlin, ZMR 92, 351). Aus diesem Grund fallen sie auch nicht unter den Begriff "Verwaltung" im Sinne des WEG.

Ansprüche der Gemeinschaft, d.h. den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehende Ansprüche sind etwa solche gegen Dritte aus Verträgen, die der Verwalter im Namen der Wohnungseigentümer abgeschlossen hat oder Ansprüche auf Zahlung von Wohngeld gem. § 16 Abs. 2 WEG. Ein Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch gem. § 15 Abs. 2 WEG oder § 1004 Abs. 1 BGB kann sich zwar aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergeben, zu einem "Anspruch der Gemeinschaft" oder zu einer "Angelegenheit der Verwaltung" wird er aber erst dadurch, dass die Eigentümer darüber gem. § 21 Abs. 1 WEG Beschluss fassen (vgl. auch Weitnauer, WEG, 8. Auflage Rn. 85 vor § 1). Eigentümer können also durchaus einen Verwalter durch Mehrheitsbeschluss dazu ermächtigen, auch Ansprüche auf Unterlassung einer bestimmungswidrigen Nutzung oder auf Beseitigung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums gerichtlich geltend zu machen. Wird ein solcher Beschluss bestandskräftig, sind alle Eigentümer daran gebunden, auch solche, die an der Untersagung oder Beseitigung kein Interesse haben oder die sogar den Rechtsstandpunkt des Antragsgegners teilen. Durch einensolchen Beschluss werden individuelle Ansprüche zu einen gemeinschaftlichen Anspruch.Im vorliegenden Fall lag ein solcher Beschluss nicht vor.

3. In Dritter Instanz können i. Ü. keine neuer Sachanträge mehr gestellt werden, sodass auch ein erst in dieser Instanz gestellter Gegenantrag als unzulässig abzuweisen war.

4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert von DM 6.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 30.05.1996, 2Z BR 9/96)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer