Gerichtliches Verfahren in Mietsachen / 3.4 Verbotene Eigenmacht oder unerlaubte Selbsthilfe

Achtung

Keine verbotene Eigenmacht ausüben

Die eigenmächtige Durchsetzung des Räumungsanspruchs, z. B. durch Entfernen der Möbel des Mieters oder Auswechseln des Schlosses, ist unzulässig, sodass selbst dann ein Anspruch des Mieters auf Wiedereinräumung des Mietbesitzes wegen verbotener Eigenmacht des Vermieters bestehen kann, wenn der Vermieter gegen den Mieter bereits ein Urteil auf Räumung und Herausgabe erwirkt hat.^[1]

Räumt der Mieter die Mieträume nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Vermieter staatlicher Hilfe bedienen, um sein Recht auf Räumung und Herausgabe durchzusetzen. Dies geschieht in der Regel, indem er Räumungsklage erhebt und ggf. die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher aufgrund eines vollstreckbaren Räumungsurteils durchsetzen lässt. Eine eigenmächtige Räumung der Wohnung durch den Vermieter mithilfe von Schlüsseldienst und Spedition stellt eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. In diesem Fall haftet der Vermieter gem. § 231 BGB verschuldensunabhängig für die hierdurch entstandenen Schäden.

Praxis-Tipp

Verzeichnis über Mietersachen führen

Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, muss sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung von herauszugebenden Gegenständen eintritt. Aufgrund dieser Obhutspflicht muss er die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, muss er beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind.^[2]

Diese Grundsätze gelten nach einem neuen Urteil des BGH auch für den Ersteigerer einer Immobilie, wenn dieser die Immobilie in Besitz nimmt, ohne einen Gerichtsvollzieher hinzuzuziehen. In diesem Fall ist der Ersteigerer gehalten, die Rechte (des abwesenden) Voreigentümers in derselben Weise zu wahren, wie dies ein Vermieter bei einer "kalten Räumung" tun müsste, d. h., er muss insbesondere ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellen und deren Wert schätzen lassen. Tut er dies nicht und kann er deshalb plausible Angaben des Voreigentümers zu Bestand und Wert der Gegenstände nicht entkräften, geht dies zu seinen Lasten.^[3]

Dies gilt für alle Arten von vermieteten Räumen, somit auch für die eigenmächtige Räumung einer vermieteten Garage; selbst dann, wenn der Vermieter nach der Kündigung des Garagenmietvertrags wegen Zahlungsverzugs angekündigt hat, er werde die Garage "entrümpeln" lassen. Mit der eigenmächtigen Räumung setzt sich der Vermieter über das staatliche Gewaltmonopol hinweg und handelt somit widerrechtlich mit der Folge, dass er verschuldensunabhängig für alle Schäden haftet, die er mit der eigenmächtigen Räumung verursacht hat. Insofern sind auch Dritte, die wegen ihrer Beziehung zum Mieter von der Räumung betroffen sind, z. B. weil sie eigene Gegenstände in der Garage gelagert hatten (hier: wertvolle Skulpturen), geschützt.^[4]

Auch wenn der Vermieter dem Mieter Räume oder Flächen (z. B. Gemeinschaftswaschküche, Keller, Speicherräume, Stellplatz im Hof) nicht mitvermietet, sondern nur leihweise überlassen hat, ist er nach Kündigung des Leihvertrags nicht zum einseitigen Besitzentzug berechtigt. In diesem Fall muss der Vermieter den Rechtsweg beschreiten, um seinen Räumungsanspruch durchzusetzen.^[5]

Der Anspruch des Mieters auf Wiedereinräumung des Mietbesitzes und Verschaffung des Zutritts zu den Mieträumen durch Aushändigen von Schlüsseln oder Wiedereinbau der alten Schlösser ist nicht nach § 885 ZPO (Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher), sondern als sog. unvertretbare Handlung, die eine Mitwirkung des Schuldners (Vermieter) erfordert, nach § 888 ZPO durch Anordnung von Zwangsgeld bzw. Zwangshaft zu vollstrecken.^[6]

[1] OLG Celle, Beschluss v. 10.11.1993, 2 U 115/93, DWW 1994 S. 117.

[2] BGH, Urteil v. 14.7.2010, VIII ZR 45/09, WuM 2010 S. 578.

[3] BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 175/16, WuM 2017, S. 666.

[4] OLG Nürnberg, Urteil v. 23.8.2013, 5 U 160/12, ZMR 2014 S. 534.

[5] AG Brühl, Urteil v. 10.3.2010, 24 C 572/09, WuM 2012 S. 152.

[6] KG Berlin, Beschluss v. 14.12.2006, 12 W 73/06, ZMR 2007 S. 614.