Gerichtliches Verfahren in Mietsachen / 3.7 Verwirken der Zwangsvollstreckung

Aus einem Räumungstitel kann grundsätzlich 30 Jahre vollstreckt werden. Daher wird eine Vollstreckung nicht generell nach 2 Jahren unzulässig. Vielmehr ist im Einzelfall anhand der konkreten Umstände zu prüfen, ob eine Verwirkung vorliegt. Eine Verwirkung kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn der Vermieter die Zahlung der Nutzungsentschädigung nur mit dem ausdrücklichen Hinweis entgegengenommen hat, dass er lediglich aus sozialen Gründen die Zwangsvollstreckung vorläufig nicht betreiben werde.

Hinweis

Rücknahme des Räumungsauftrags

Auch die mehrmalige Rücknahme des Vollstreckungsauftrags führt weder zur Verwirkung des Räumungsanspruchs noch ist die Verwendung des Vollstreckungstitels als "Druckmittel" rechtsmissbräuchlich. Der Gerichtsvollzieher darf daher die Räumungsvollstreckung nicht einstellen.^[1]

Verhandlungen des Wohnungsamts mit dem Vermieter über eine Regulierung der Mietzinspflichten des zahlungssäumigen Räumungsschuldners führen alleine nicht zu einem Verzicht des Vermieters auf die Durchführung der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil. Unbeschadet dessen muss sich der Vermieter auch nicht auf solche Verhandlungen einlassen.^[2]

Auch einen rechtskräftig ausgeurteilten Zahlungsanspruch (z. B. auf Zahlung von rückständigen Mieten) verwirkt der Vermieter nicht allein dadurch, dass er über einen Zeitraum von 13 Jahren keinen Vollstreckungsversuch unternimmt. Die Verwirkung als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) beruht auf dem Gedanken des Vertrauensschutzes und kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht.

In keinem Fall ausreichend für eine Verwirkung ist der bloße Zeitablauf. Darüber hinaus müssen besondere Umstände vorliegen, die die verspätete Inanspruchnahme des Schuldners als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen lassen. Ein Recht ist daher erst dann verwirkt, wenn der Berechtigte über einen längeren Zeitraum hinweg untätig geblieben ist, dadurch bei der Gegenpartei den Eindruck erweckt hat, sie brauche mit der Geltendmachung des Rechts nicht mehr zu rechnen, die Gegenpartei sich darauf eingerichtet hat und ihr die verspätete Inanspruchnahme daher nicht mehr zugemutet werden kann.

Praxis-Beispiel

Urteilstitel nach 13 Jahren Untätigkeit

Unabhängig davon, ob bei einer 13-jährigen Untätigkeit des Gläubigers das erforderliche Zeitmoment erfüllt ist, fehlt es an den besonderen Umständen, die das Vertrauen des Mieters rechtfertigen könnten, der Vermieter werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen, wenn der Vermieter seinen Anspruch durch Gerichtsurteil titulieren lässt.

Dadurch gibt er nämlich zu erkennen, dass er die Forderung durchsetzen will und sich dazu eines Weges bedient, der ihm dies grundsätzlich für die Dauer von 30 Jahren ermöglicht.^[3]

[1] AG Hamburg-Blankenese/LG Hamburg, Urteil v. 4.7.2006, 307 S 50/06, ZMR 2006 S. 783.

[2] AG Hamburg, Urteil v. 8.7.2008, 48 C 421/07, WuM 2008 S. 609.

[3] BGH, Urteil v. 9.10.2013, XII ZR 59/12.