Geringfügige Abweichung in Jahresabrechnung ist zu akzeptieren

Leitsatz

• Gültige Beschlussfassung über Abrechnungsgenehmigung

  Fertiggaragen als Grundstücksbestandteil

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 5 WEG, § 94 Abs. 1 BGB

Kommentar

1. Ist für die Verteilung von Kosten nach der Gemeinschaftsordnung die Wohnungsgröße maßgebend, dann ist auf die tatsächliche Wohnungsgröße abzustellen, auch wenn die Wohnung unrechtmäßig durch Einbeziehung von Gemeinschaftseigentum vergrößert wurde; damit wird die eigenmächtige Vergrößerung durch die Eigentümer noch nicht gebilligt und auch nicht anerkannt.

2. Ein Eigentümerbeschluss, der nicht für ungültig erklärt wurde (wegen Nichtigkeit oder aufgrund erfolgreicher Anfechtung), ist wirksam, auch wenn der Beschlussgegenstand einer Mehrheitsbeschlussfassung entzogen ist (Änderung der vereinbarten Kostenverteilung).

3. Ein Eigentümerbeschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist nicht für ungültig zu erklären, wenn entgegen der Gemeinschaftsordnung Kosten für Wasser- und Kanalgebühren nicht nach Zählerständen abgerechnet wurden (Weigerung eines Eigentümers, Wasseruhren ablesen zu lassen), weil diese nachträglich nicht mehr festgestellt werden können.

4. Ein Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung ist grundsätzlich ebenfalls nicht für ungültig zu erklären, wenn sich die Unrichtigkeit nur in Pfennigbeträgen auswirkt (geringe Unrichtigkeiten muss hier ein Betroffener nach § 242 BGB hinnehmen).

5. Fertiggaragen, die ohne Fundament und sonstige Verankerungen mit dem Grund und Boden aufgestellt sind, sind im Hinblick auf ihr Eigengewicht wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Die konstruktiven Teile der Fertiggaragen sind damit zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Offen kann hier bleiben, ob an solchen Fertiggaragen überhaupt Sondereigentum begründet werden kann. Besteht allerdings Sondereigentum, haben Garageneigentümer auch über ihren Miteigentumsanteil Rücklageanteile in das gemeinschaftliche Vermögen einzubezahlen.

6. Durch den Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung erledigt sich ein Verfahren, das die Ungültigerklärung des Wirtschaftsplanes zum Gegenstand hat, jedenfalls dann in der Hauptsache, wenn der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung unanfechtbar geworden ist. Der Beschluss über die Abrechnung überholt hier den Beschluss über den Wirtschaftsplan [a.A heute die h. R. M.].

Wird der Antrag auf Ungültigerklärung des Wirtschaftsplans gleichwohl aufrechterhalten, ist er abzuweisen. Eine Feststellung der Hauptsacheerledigung von Amts wegen kommt hier nicht in Betracht (strittig, vgl. Demharter ZMR 1988, 201/202).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 11.11.1988, BReg 2 Z 92/88)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer