BayObLG Beschluss vom 11.11.1988 - BReg 2 Z 92/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Geringfügige Abweichungen bei Jahresabrechnung

Verfahrensgang

LG Traunstein (Entscheidung vom 17.08.1988; Aktenzeichen 4 T 3848/86)

AG Traunstein (Entscheidung vom 13.11.1986; Aktenzeichen 8 UR II 22/83)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 17. August 1988 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge auf jeweils 12 000 DM festgesetzt. Insoweit wird die Geschäftswertfestsetzung in den Beschlüssen des Amtsgerichts vom 13. November 1986 und des Landgerichts abgeändert.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.

Einzelne Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum sind mit dem Sondereigentum an Wohnungen, andere mit dem an Garagen verbunden. Die Garagen sind als Fertiggaragen aufgestellt; sie haben keine feste Verbindung untereinander und mit dem Grund und Boden, auf dem sie stehen.

Nach § 12 Abs. 1 der in der Teilungserklärung enthaltenen, im Grundbuch als Inhalt des jeweiligen Sondereigentums eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) gilt für die Beteiligung an den Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums § 16 WEG. In § 12 Abs. 2 GO sind einzelne Lasten aufgezählt, die von den Wohnungseigentümern „im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile” zu tragen sind. Nach § 12 Abs. 3 GO werden die Kosten für Wasser-, Kanal- und Müllabfuhrgebühren nach „Wohnungsgröße” abgerechnet. Von den Heizkosten wird nach § 12 Abs. 4 GO der Verbrauchskostenanteil nach „qm beheizbarer Wohn- bzw. Nutzfläche” umgelegt.

Nach § 13 GO haben die Wohnungseigentümer „entsprechend der Größe ihres Eigentumsanteiles” Vorauszahlungen auf die Instandhaltungsrücklage zu bezahlen.

Die Antragsteller haben beantragt, Eigentümerbeschlüsse vom 14.7.1983 über folgende Gegenstände für ungültig zu erklären:

1. Jahresabrechnung 1982 einschließlich Hausabrechnung und Heizkostenabrechnung;
2. Entlastung des Verwalters;
3. Wirtschaftsplan 1983;
4. getrennte Abrechnung der Häuser Nr. 69 und Nr. 71.

Das Amtsgericht hat den Anträgen am 13.11.1986 teilweise stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 17.8.1988 die sofortige Beschwerde der Antragsteller hiergegen zurückgewiesen und auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner die Anträge der Antragsteller in vollem Umfang abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

In § 12 der Teilungserklärung seien drei verschiedene Verteilungsschlüssel für einzelne Kosten genannt. Daraus folge, daß unter dem Verteilungsschlüssel „Wohnungsgröße” nicht das gleiche gemeint sei, wie unter dem Verteilungsschlüssel „Verhältnis der Eigentumsanteile”. Unter „Wohnungsgröße” sei die Wohnfläche zu verstehen. Welche Räume dabei zu berücksichtigen seien, bestimme sich nach objektiven Kriterien.

Die Wohnungsgröße der Wohnung Nr. 14 betrage nach den Feststellungen des Sachverständigen 115,58 m², die beheizbare Wohnfläche 115,78 m².

Die Eigentümer hätten am 24.4.1981 beschlossen, daß über die Wasser- und Kanalkosten ab 1982 entgegen der Teilungserklärung nach dem Stand der Wasseruhren abzurechnen sei. Dieser Eigentümerbeschluß sei nicht nichtig sondern wirksam, weil er nicht angefochten worden sei. Wenn gleichwohl 1982 für das Haus Nr. 71 nach der Wohnfläche abgerechnet worden sei, könne dies nicht beanstandet werden, weil die Antragsteller das Ablesen der Wasseruhren in ihrer Wohnung verweigert hätten.

Die Jahresabrechnung sei somit nur insoweit unrichtig, als für die Wohnung Nr. 14 statt 115,58 m² eine Wohnungsgröße von 115,78 m² zugrunde gelegt worden sei. Dadurch ergebe sich für die Eigentümer der Wohnung Nr. 14 ein Vorteil von lediglich einigen Pfennigen. Diese geringfügige Unrichtigkeit könne nicht zur Ungültigerklärung der Jahresabrechnung führen.

Die Jahresabrechnung sei auch nicht deshalb unrichtig, weil in die Reparaturrücklage auch die Miteigentumsanteile an den Garagen einbezogen worden seien. Auch wenn es sich dabei um Fertiggaragen handle, stünden die konstruktiven Teile und die Außenflächen im gemeinschaftlichen Eigentum.

Mit der Hausgeldabrechnung sei auch die Heizkostenabrechnung genehmigt worden. Bei der Wohnung Nr. 14 sei eine beheizbare Wohnfläche von 115,78 m² zugrundegelegt worden. Damit sei dem Umstand Rechnung getragen, daß diese Wohnung durch Ausbau erweitert worden sei; sonst kämen nur 110,48 m² in Betracht.

Da die Jahresabrechnung nur einen geringfügigen Fehler aufweise, der hingenommen werden müsse, liege kein Grund vor, dem Verwalter die Entlastung im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung zu versagen. Die Entlastung erfasse nicht die Frage, ob der Verwalter gegen die Erweiterung der Wohnung Nr. 14 auf Kosten des Gemeinschaftseigentums etwas hätte unt...