Getrennte Abrechnungs- und Instandsetzungspflichten

Leitsatz

• Getrennte Abrechnungs- und Instandsetzungspflichten kraft Vereinbarung in Mehrhausanlage (Vorder- und Hinterhaus)

  Unwirksamer Zweitbeschluss, der einen bestandskräftigen Erstbeschluss der Hinterhausgemeinschaft auf Sanierung einer Flachdachfläche wieder aufhebt

  Schadenersatzanspruch (Mietminderung) eines Eigentümers bei schuldhaft unterlassener, jedoch erforderlicher Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Normenkette

§ 21 Abs. 5 WEG

Kommentar

1. Im vorliegenden Fall war die Hinterhaus-Gemeinschaft befugt, über die Sanierung am Gemeinschaftseigentum ihres Hauskörpers alleine zu entscheiden. Aus der vereinbarten getrennten Abrechnung zu Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für beide Häuser folgt zugleich die getrennte Befugnis, über (kostenauslösende) Maßnahmen jeweils selbst zu befinden (hier: Flachdachsanierungskosten im Bereich einer Dachterrasse, vgl. auch BayObLG vom 25. 7. 1984, DNotZ 85, 414 und Göken, WE 98, 129).

Vorliegend hatte auch der betreffende Terrasseneigentümer einen aus § 21 Abs. 4 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG folgenden Anspruch auf erstmalige Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes der Eigentumswohnanlage (h.M.).

Es war hier auch nicht die gesamte Eigentümergemeinschaft durch diese Instandsetzungsangelegenheit mit betroffen. Das sog. Blockstimmrecht nur eines Teils der Wohnungseigentümer scheidet zwar unabhängig von der Kostenregelung dann aus, wenn ein Beschluss Auswirkungen auf das äußere Erscheinungsbild und den Charakter einer ganzen Anlage haben sollte, beispielsweise bei der Errichtung eines Walmdaches statt eines Flachdaches. Im vorliegenden Fall wurde durch die Instandhaltungsmaßnahme allerdings das Erscheinungsbild des Hinterhauses nicht nennenswert tangiert. Der hohe Sanierungskostenaufwand alleine stellt insoweit kein entscheidendes Kriterium dar, sondern nur die Frage, ob durch eine Baumaßnahme das äußere Erscheinungsbild der Anlage nicht unwesentlich verändert wird (vorliegend verneint).

War also die Hinterhaus-Gemeinschaft befugt, den Erstbeschluss zu fassen, hätte auch nur sie ihn wieder aufheben können. Die Aufhebung des Zweitbeschlusses hat zur Folge, dass der Erstbeschluss weiterhin wirksam ist.

2. Aus schuldhaften Verzugsgründen waren die Eigentümer, die den ungültigen Zweitbeschluss gefasst haben, auch verpflichtet, dem Antragsteller Schadenersatz für die erlittene Mietminderung (fehlende Nutzbarkeit der Terrasse durch den Mieter; Kürzung der monatlichen Netto-Kaltmiete um 15%, d.h. vorliegend um DM 240,-) zu leisten. Wenn hier Eigentümer der Hintergemeinschaft trotz entsprechender Aufklärung zur Rechtslage durch den Verwalter meinten, eine Baumaßnahme aus Kostengründen nunmehr ablehnen zu müssen, war ihr Verschulden und damit ihre Haftung dem Grunde nach evident. Auch der Höhe nach lag die Minderung in angemessener Größenordnung.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert von DM 60000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2000, 16 Wx 17/00= ZWE 8/2000, 376)

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