Verfahrensgang
AG Köln (Aktenzeichen 204 II 266/98) |
LG Köln (Aktenzeichen 29 T 178/99) |
Tenor
Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Köln vom 21.05.1999 – 204 II 266/98 – und des Landgerichts Köln vom 14.12.1999 – 29 T 178/99 – abgeändert.
Der Beschluss zu TOP 02 der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 10.08.1998 wird für ungültig erklärt.
Die Antragsgegner zu 2 e), g), h), i), j), m) und n) werden als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Antragsteller 540,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 27.11.1998 zu zahlen.
Die Antragsgegner haben die in allen Instanzen entstandenen Gerichtskosten zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 60.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind Miteigentümer der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage, die aus einem Vorder- und einem Hinterhaus besteht. In einem Nachtrag zur Teilungserklärung ist bestimmt, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, einschließlich Rücklage, Betriebskosten und Verwaltungskosten für beide Häuser getrennt abgerechnet werden. In der Vergangenheit wurde deswegen über kostenverursachende Maßnahmen von beiden Hausgemeinschaften getrennt abgestimmt.
Der Antragsteller ist u. a. Eigentümer der im Hinterhaus gelegenen Wohnung Nr. 15, vor der eine im Aufteilungsplan als „Dachterrasse” bezeichnete Flachdachfläche von 57,62 qm liegt, die in der Vergangenheit als Terrasse genutzt worden war. Anläßlich der Ermittlung von Ursachen für Risse in den Wohnungen Nr. 14 und 16 kam der Sachverständige Dipl.-Ing. M. zu dem Ergebnis, dass im Bereich der genannten Fläche die vorhandene Dachkonstruktion zwar als gewöhnliches „Schneelastdach” ausreiche, nicht jedoch für eine Nutzung der Dachfläche als Dachterrasse, die nur nach dem Einbau von Verstärkungen möglich sei. Auf Antrag des Antragstellers wurden daraufhin die an der Hinterhausgemeinschaft beteiligten Miteigentümer zu einer auf den 16.07.1998 anberaumten Versammlung geladen. Nachdem der Verwalter erläutert hatte, dass die Dachterrasse aus Sicherheitsgründen derzeit nicht genutzt werden könne, beschloss die Gemeinschaft mehrheitlich die statischen Voraussetzungen kostengünstig zu schaffen und die Art der Ausführung von der Empfehlung der Architekten J. und R. abhängig zu machen. Deren Kosten seien nicht von der Gemeinschaft zu tragen, während die Kosten für die erforderlichen Maßnahmen aufgebracht werden sollten durch Entnahme eines Teilbetrages von 30.000,00 DM aus der Instandhaltungsrücklage und im übrigen über eine Sonderumlage. Unter dem 03.08.1998 erstellte der Architekt R. eine Kostenschätzung, nach der die Maßnahme etwa 60.000,00 DM kostet. In einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 10.08.1998 beschloss die Hinterhausgemeinschaft unter TOP 02 gegen die Stimmen des Antragstellers den Beschluss aus der Versammlung vom 16.07.1998 über die Schaffung der statischen Voraussetzungen zur Nutzung der Dachterrasse für ungültig zu erklären.
Der Antragsteller wendet sich gegen den Beschluss zu TOP 02 mit einem Anfechtungsantrag und verlangt weiter für die Monate Oktober und November 1998 540,00 DM nebst 4 % Zinsen ab Rechtshängigkeit, weil der Mieter der Wohnung wegen der fehlenden Nutzbarkeit der Dachterrasse die Miete um monatlich 240,00 DM (= 15 % der Nettokaltmiete) mindere.
Amts- und Landgericht haben die Anträge zurückgewiesen. Mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller sein Begehren mit der Maßgabe weiter, dass er den Zahlungsantrag nur noch gegen die Mitglieder der Hinterhausgemeinschaft geltend macht.
II.
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG; § 45 Abs. 1 WEG) und begründet.
Die Entscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Überprüfung (§§ 27 FGG, 550 ZPO) nicht stand, wobei der Senat in der Sache selbst entscheiden kann, da der Sachverhalt keiner weiterer Ermittlungen bedarf.
Beide Anträge sind begründet.
1.Anfechtungsantrag
Der Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 10.08.1998 (Zweitbeschluss) war für ungültig zu erklären, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 3 i. V. m. Abs. 5 Nr. 2 WEG entspricht.
Das Landgericht hat gemeint, der Zweitbeschluss sei dahin auszulegen, dass damit die Durchführung der Baumaßnahme abgelehnt werde. An einer entsprechenden Beschlussfassung sei die Gemeinschaft nicht gehindert gewesen, weil der Erstbeschluss wegen Überschreitens der Beschlusskompetenz der Hinterhausgemeinschaft nichtig sei und daher durch diesen subjektive Rechte des Antragstellers nicht begründet worden seien.
Dem liegt zwar eine zutreffende rechtliche Beurteilung der Regelungskompetenz einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen eines Zweitbeschlusses zugrunde (vgl. BGHZ 113, 197, 200). Auch teilt der Senat, der den Beschluss selbst auslegen kann (vgl. BGH NJW 1998, 3713 = NZM 1998, 955), die Auffassung des Landgerichts, dass in der ...
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