Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 23 WEG, § 24 WEG
Kommentar
Auch eine Großwohnanlage, aufgeteilt in mehrere rechtlich selbstständige Wohnungseigentümergemeinschaften, kann grundsätzlich nicht in einer Gesamtversammlung wirksame Beschlüsse fassen lassen, selbst wenn die einzelnen Gemeinschaften unter gleicher Verwaltung stehen. Entsprechende Beschlüsse einer solchen Großveranstaltung sind auf Anfechtung hin schon aus diesem formalen Grund aufzuheben, da eine Eigentümerversammlung keine öffentliche Veranstaltung ist und außenstehende Dritte grundsätzlich keinen Zutritt zu einer Eigentümerversammlung haben. Solche Dritte sind auch Miteigentümer benachbarter, selbstständiger Eigentümergemeinschaften.
Wer sich als Käufer für den Erwerb in einer Klein-Wohnanlage entschieden hat, wünscht - sodass Amtsgericht - diesen kleinen Rahmen und geht nicht davon aus, dass er bei seinen Rechten auf Mitgestaltung der Gemeinschaft in die Mammutversammlung einer Großanlage eingebunden werde. Es mag durchaus bei gemeinsamer Planung und Errichtung einer solchen Großanlage Fragen und Probleme geben, die allen Einzelgemeinschaften gemeinsam sind und die daher auch einheitlich gelöst werden sollten. In einem solchen Fall soll jedoch die Großanlage auch als nur eine Großgemeinschaft konzipiert werden. Ob ein in allen Teilgemeinschaften übereinstimmend und unangefochten gefasster Beschluss über ein wirtschaftliches oder rechtliches Zusammengehen gültig ist, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, da ein solcher Beschluss offensichtlich nicht gefasst worden sei. Gemeinsame Probleme sind daher auf bürgerlich-rechtlicher, insbesondere nachbarrechtlicher oder vertragsrechtlicher Grundlage zu lösen.
Verwalter wurden in dieser Entscheidung auch nochmals darauf hingewiesen, stets nach einer Diskussion zu einem Tagesordnungspunkt den letztlich zur Abstimmung gestellten Antrag in seinem Wortlaut nochmals zu wiederholen und im Protokoll dann auch diesen Antrag wörtlich aufzunehmen und das Abstimmungsergebnis ausdrücklich auszuweisen. Nur so sei es nachvollziehbar, was Gegenstand der Beschlussfassung war und nach welchem Abstimmungsmodus verfahren wurde. Nur selten sei ein Beschlusswortlaut identisch mit einem angekündigten Tagesordnungspunkt.
Link zur Entscheidung
( AG München, Beschluss vom 12.11.1986, UR II 660/86 WEG)
zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung
Anmerkung:
Nicht selten laden tatsächlich identische Verwalter benachbarter Gemeinschaften nur zu einem Versammlungstermin ein und zwar insbesondere dann, wenn aufgrund gemeinsamer Entscheidungsnotwendigkeiten Parallel-Beschlüsse in den Gemeinschaften gefasst werden müssen (z. B. bei bestehender gemeinsamer Hausmeistertätigkeit, bei gemeinsamer Heiz- und Warmwasserversorgung durch eine Heizzentrale in einer der Gemeinschaften, bei Anschaffung einer gemeinsamen Schneeräummaschine usw.). Formell-korrekt sind hier nur jeweils gefasste Einzelbeschlüsse in separaten Versammlungen der einzelnen Nachbargemeinschaften, auch über solche vorgenannten Versorgungsgemeinsamkeiten, die wechselseitig jeweils unter den Vorbehalt auch einer bestandskräftigen Genehmigung in den anderen Gemeinschaften gestellt werden sollten. Die einzelnen Gemeinschaften sind nach dem Gesetz autonom, Versammlungen der jeweiligen Eigentümer nicht öffentliche Zusammenkünfte (wie zu Recht vom AG München betont), in denen intern eigene Diskussionen und Entscheidungen unbeeinflusst durch Interessen von Nachbareigentümern stattfinden. Bei mehreren Gemeinschaften in ein- und derselben Versammlung sind auch Abstimmungen bezogen auf eine jeweilige einzelne Gemeinschaft - kaum korrekt durchführbar. Solche Gesamtversammlungen sind i. ü. dann auch undenkbar, wenn - was nicht selten ist - in einzelnen Nachbargemeinschaften unterschiedliche Verwaltungen existieren.
Empfehlenswert sind deshalb auch keine generalisierenden Beschlussfassungen in einzelnen Gemeinschaften, Gesamtversammlungen durchzuführen, da auch solche Beschlüsse auf Anfechtung hin aller Wahrscheinlichkeit nach aufgehoben werden müssten.