Leitsatz
Folgende in einem Gewerbemietvertrag vorgesehene Klausel "Kommt die Mieterin ihrer Betriebspflicht nicht nach, so hat sie für jeden Tag des Verstoßes eine Vertragsstrafe in Höhe von 10 % der Monatsmiete an die Vermieterin zu zahlen" ist unwirksam.
(Leitsatz des Gerichts)
Normenkette
Kommentar
Der Fall betrifft ein Mietverhältnis zwischen einem Einkaufscenter und dem Betreiber eines Fast-Food-Restaurants. Nach den Vereinbarungen des Mietvertrags besteht eine Betriebspflicht. Danach ist der Mieter gehalten, das Lokal während bestimmter Geschäftszeiten zu öffnen. Zur Sicherung dieser Verpflichtung enthält der Vertrag die Klausel "Kommt die Mieterin ihrer Betriebspflicht nicht nach, so hat sie für jeden Tag des Verstoßes eine Vertragsstrafe in Höhe von 10 % der Monatsmiete an die Vermieterin zu zahlen".
Das Gericht führt aus, dass die Vertragsstrafenklausel gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt und damit unwirksam ist: Die Betriebspflicht ist als vertragliche Nebenpflicht zu bewerten.
Angemessene Höhe der Vertragsstrafe
Zwar kann die Erfüllung einer solchen Pflicht bei der Geschäftsraummiete durch eine Vertragsstrafe gesichert werden. Jedoch muss die Höhe der Vertragsstrafe in einem angemessenen Verhältnis zum Leistungsinteresse stehen.
Eine Vertragsstrafe, deren Höhe das Leistungsinteresse deutlich übersteigt, ist unverhältnismäßig und verstößt aus diesem Grund gegen Treu und Glauben.
Hier ist eine Vertragsstrafe von 10 % der Tagesmiete vereinbart. Der Monat besteht (einschließlich der Samstage) aus 25 Geschäftstagen. Dies hat zur Folge, dass der Mieter bei der Aufgabe des Geschäftsbetriebs Monat für Monat ein Entgelt in Höhe von 250 % der Monatsmiete zu zahlen hätte. Bei dieser Sachlage ist das Maß des Zumutbaren überschritten.
Aus dem Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion einer Vertragsstrafenklausel folgt, dass die Höhe der Strafe nicht vom Gericht herabgesetzt werden kann. Vielmehr ist die Klausel insgesamt unwirksam.
Link zur Entscheidung
OLG Naumburg, Urteil vom 26.07.2012, 9 U 38/12OLG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil v. 26.7.2012, 9 U 38/12, NJW 2012 S. 3587
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