Leitsatz
Die Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält.
(amtlicher Leitsatz des BGH)
Normenkette
BGB §§ 305c, 307, 556
Kommentar
In einem Mietvertrag über Räume zum Betrieb eines Restaurants ist vereinbart, dass die Betriebskosten anteilig von den Mietern zu tragen sind. Eine Aufstellung der Betriebskosten ist dem Vertrag als Anlage beigefügt. In der Aufstellung sind als Nr. 17 (sonstige Betriebskosten) unter anderem die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" aufgeführt. Als Vorauszahlung auf die Betriebskosten war ein Betrag von ca. 500 EUR monatlich vereinbart.
Der Vermieter hatte die Hausverwaltung einem Verwalter übertragen, der hierfür ein Entgelt in Höhe von 5,5 % der Miete (berechnet aus der Grundmiete + Umsatzsteuer) erhielt. Die Gesamtbetriebskosten für das Restaurant betrugen im Jahr 2004 ca. 10.000 EUR. Hiervon entfiel ein Anteil von ca. 5.000 EUR – also etwa die Hälfte – auf die Verwaltungskosten. Der Mieter hat die Nachzahlung von ca. 4.000 EUR verweigert. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, welche Anforderungen an die formularvertragliche Umlage von Verwaltungskosten zu stellen sind.
Nach wohl allgemeiner Ansicht können die Verwaltungskosten bei der Gewerbemiete auf den Mieter umgelegt werden. Streitig ist jedoch, welche Anforderungen an eine formularmäßige Umlagevereinbarung zu stellen sind. Der BGH prüft diese Frage unter zwei Gesichtspunkten:
Nach dieser Vorschrift werden Klauseln, die "so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht" nicht Vertragsbestandteil. Hiervon ist auszugehen, wenn durch die Klausel ein ungewöhnlicher Sachverhalt geregelt wird oder wenn der Inhalt der Regelung so ungewöhnlich ist, dass damit ein Überraschungseffekt ausgelöst wird. Beide Varianten liegen nicht vor. Bei der Geschäftsraummiete ist die Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter nämlich nicht ungewöhnlich. Ein Überraschungseffekt tritt nicht ein, wenn sich die Kosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen halten und deshalb vom Mieter wenigstens im Groben abgeschätzt werden können. Nach Ansicht des BGH ist es hierzu nicht erforderlich, dass der Vermieter offenlegt, welches Entgelt er mit dem Verwalter vereinbart hat. Die Angabe einer Ober- oder Höchstgrenze ist ebenfalls nicht erforderlich. Verwaltungskosten in Höhe von 5,5 % der Grundmiete sind unter dem Aspekt der Ortsüblichkeit und Notwendigkeit nicht zu beanstanden.
Die Vorauszahlungen waren so niedrig bemessen, dass hierdurch die Betriebskosten nicht annähernd gedeckt wurden. Dies spielt allerdings keine Rolle. Nach der Rechtsprechung des BGH darf der Mieter nämlich grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass die Vorauszahlungen kostendeckend sind (BGH, Urteil v. 28.4.2004, XII ZR 21/02, NJW 2004 S. 2674; BGH, Urteil v. 11.2.2004, VIII ZR 195/03, NJW 2004 S. 1102). In dem Mietvertrag werden die Verwaltungskosten als "sonstige Betriebskosten" bezeichnet. Mit dem juristischen Sprachgebrauch steht dies nicht im Einklang, weil danach zwischen den "Betriebskosten" (§ 1 Abs. 1 BetrKV) und den "Verwaltungskosten" (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) unterschieden wird. Auch hieraus ergibt sich nach Ansicht des BGH kein Überraschungseffekt, weil die Verwaltungskosten "ihrer Natur nach" ebenfalls Betriebskosten sind und nur bei der Wohnungsmiete aus dem Kreis der umlagefähigen Kosten ausgeschieden werden.
Nach dieser Regelung kann ein Verstoß gegen das sog. Transparenzgebot vorliegen, wenn die Klausel "nicht klar und verständlich ist". Grundsätzlich muss eine Klausel "wirtschaftliche Nachteile und Belastungen so weit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann". Hierzu führt der BGH aus, dass der Begriff der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" hinreichend bestimmt sei. Etwaige Überschneidungen (etwa mit den Kosten des Hauswarts) sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abzugrenzen; insoweit ist darauf zu achten, dass die Kosten nicht doppelt angesetzt werden. Vergleichbares gilt für Kosten, die materiellrechtlich zu den Instandhaltungskosten gehören; diese Kosten können nicht als "Kosten der technischen Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden.
Hinweise zur Abgrenzung
1 Transparenzgebot
In dem Urteil vom 6.4.2005 (XII ZR 158/01, ZMR 2005 S. 844) hat der BGH folgende Klauseln für unwirksam erklärt:
Nebenkosten
"(1) Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere die Kosten des Betriebs, der Instandhaltung und der Gemeinschaftsanlagen ... werden ... ...