GEWERBEMIETRECHT - Mehrwertsteuer bei Mietvertrag mit Ärzten?

Leitsatz

Zur Auslegung einer Vereinbarung, nach der der Mieter neben der Nettomiete die "jeweils gültige Mehrwertsteuer" zu zahlen hat, wenn die Option des Vermieters zur Steuerpflicht unwirksam ist, sodass die Vermietung tatsächlich steuerfrei bleibt.

Fakten:

Die P.-GbR vermietete Praxisräume an die Ärzte-Praxisgemeinschaft R.-GbR. Im Vertrag ist geregelt: "Der Mieter hat neben der Miete die jeweils gültige Mehrwertsteuer zu zahlen. … Der Mieter wird nach dem zehnten Vertragsjahr von der Zahlung der Mehrwertsteuer auf die Miete entbunden, sofern sie für ihn zu diesem Zeitpunkt nicht wegen einer Berechtigung zum Vorsteuerabzug zum durchlaufenden Posten wird. Die Pflicht zur Zahlung der Mehrwertsteuer auf die Nebenkosten bleibt jedoch bestehen." Die R.-GbR zahlte nach 2 Jahren keine Mehrwertsteuer mehr und verlangt die Rückzahlung der bezahlten Umsatzsteuer. Der BGH gibt der Mieterin Recht: Es kann nicht dahinstehen, ob der Verzicht der Vermieterin auf die Steuerbefreiung nach der Übergangsvorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 3 UStG wirksam war. Die R.-GbR sollte nach dem Mietvertrag während der ersten zehn Jahre des Mietvertrags auch dann Mehrwertsteuer zahlen, wenn sie selbst nicht vorsteuerabzugsberechtigt sein sollte. Nach der Vereinbarung schuldet die Mieterin neben der Nettomiete die gültige Mehrwertsteuer. Ist der Vermietungsumsatz steuerfrei, existiert keine "gültige Mehrwertsteuer".

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 28.07.2004, XII ZR 292/02

Fazit:

Inzwischen ist eine optionale Umsatzsteuerpflicht bei der Vermietung von Geschäftsräumen nur noch an selbst umsatzsteuerpflichtige Mieter möglich. Außer Gewerbetreibenden sind auch Anwälte und Architekten vorsteuerabzugsberechtigt, Ärzte dagegen nicht. Bei Neumietverträgen mit Heilberuflern darf also keine Umsatzsteuer erhoben werden.