GEWERBEMIETRECHT - Mietvertrag mit GmbH in Gründung

Leitsatz

Ein Mietvertrag mit einer GmbH in Gründung ist nur mit notariell beurkundetem Gesellschaftsvertrag/Vorvertrag wirksam. Die mietvertragliche Schriftform ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter zu Arbeiten verpflichtet ist, welche nicht im Einzelnen bestimmt sind. Bei einem unwirksamen Mietvertrag hat der Vermieter nur dann Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn er die Höhe der ortsüblichen Miete darlegt.

Fakten:

Die Parteien streiten über die rechtlichen Wirkungen eines schriftlichen Mietvertrags mit einer zukünftigen Vorgesellschaft. Der Vermieter verlangt nach Kündigung des Mietvertrags Herausgabe der Mieträume. Das Gericht gibt ihm recht: Die Gründung einer Vorgesellschaft ist die notwendige Vorstufe einer GmbH. Der Vorvertrag der GmbH muss notariell beurkundet werden. Da hier laut Handelsregistereintrag über Gründungsmodalitäten erst später verhandelt werden sollte, kann der vorgelegte Vorvertrag als Ermächtigungsgrundlage für den Abschluss des Mietvertrags nicht dienen. Damit war der Mietvertrag schwebend unwirksam. Er hätte zwar im Nachhinein genehmigt werden können, das ist hier aber unterblieben. Daher können hier keine Rechte aus dem Mietvertrag abgeleitet werden. Selbst wenn die Genehmigung vorgelegen hätte, wäre die Schriftform nicht gewahrt, da die Verpflichtungen des Vermieters zur Durchführung bestimmter Arbeiten hier zu unbestimmt sind. Der Mietvertrag gilt deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen und war somit jederzeit unter Wahrung der Kündigungsfrist kündbar. Soweit der Vermieter hier auch eine Nutzungsentschädigung verlangt, ist diese zurückzuweisen, da der Vermieter zur Höhe der ortsüblichen Miete nicht ausreichend vorgetragen hat.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Urteil vom 06.11.2006, 8 U 110/06

Fazit:

Ist die GmbH noch nicht durch notariell beurkundeten Gesellschafts- bzw. Vorvertrag als gegründet anzusehen, fehlt der GmbH die Ermächtigung, wirksam Mietverträge abzuschließen. Allerdings kann der Mietvertrag von der später gegründeten Vorgesellschaft bzw. von der GmbH genehmigt werden und dadurch wirksam werden.