Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten ... / 2 Einzelheiten zu Regelungen im Gewerberaummietvertrag

2.1 Begriff des Gewerberaummietvertrags

Kennzeichnend für eine Gewerberaumvermietung ist, dass die Räume zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken vermietet werden, d. h. nach der zwischen den Parteien getroffenen Zweckbestimmung geschäftlichen bzw. gewerblichen Zwecken dienen sollen.^[1] Dazu gehören z. B.^[2]

• Ladenräume,
• Büroräume,
• Praxis-, Kanzlei- und Büroräume für Freiberufler (insbesondere für Ärzte, Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, Architekten und Ingenieure)^[3]
• Lagerräume.

[1] Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Makowski, Gewerberaummiete, Vor § 535 BGB Rn. 61; Palandt/Weidenkaff, BGB, Einf. v § 535 BGB Rn. 92.

[2] S. dazu u. a. Palandt/Weidenkaff, BGB, Einf. v. § 535 BGB Rn. 92.

[3] Freiberufler üben keine gewerbliche Tätigkeit aus. Anstatt des in der Praxis auch verwendeten, umfassenderen und genaueren Begriffs der "Geschäftsraummiete" für Gewerbetreibende und Freiberufler, wird aufgrund der weitverbreiteten Verwendung nachfolgend einheitlich nur die Bezeichnung "Gewerberaummiete" verwendet; s. dazu auch Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Makowski, Gewerberaummiete, Vor § 535 BGB Rn. 61, wonach die Begriffe der Gewerbe- und der Geschäftsraummiete auch synonym verwendet werden können, da sich die Zuordnung der Erwerbszwecke (insbesondere gewerbliche und freiberufliche Tätigkeit) im Mietrecht nicht auswirkt.

2.2 Abgrenzung zum Wohnraummietvertrag

Vertragszweck

Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine Wohnraumvermietung oder eine Gewerberaumvermietung vorliegt, ist nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der vertraglich vereinbarte Zweck.^[1]

Empfehlung

Eine konkrete Regelung des vereinbarten Nutzungszwecks im Mietvertrag ist zur Vermeidung von späteren Unklarheiten unbedingt zu empfehlen.

"Die Vermietung erfolgt zum Zweck _________________________"^[2]

Die Beantwortung der Frage, ob im konkreten Einzelfall eine Wohnraum- oder eine Gewerberaumvermietung vorliegt, ist dafür entscheidend, ob die (weitgehend zwingenden) Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts oder die (weitgehend vertraglich abänderbaren) Regelungen des Gewerberaummietrechts im konkreten Fall Anwendung finden.

Praxis-Beispiel

Kündigung

Die (unbefristete) Vermietung ehemaliger Wohnräume als Architekturbüro führt dazu, dass – im Gegensatz zu einer Wohnraumvermietung – für die ordentliche Kündigung des unbefristeten Gewerberaummietvertrags durch den Vermieter kein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB erforderlich ist. Das Mietverhältnis endet in solchen Fällen mit Ablauf der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist.^[3]

Mischmietverhältnis

Wenn Räume zu Wohn- und Gewerbezwecken vermietet werden (sog. Mischmietverhältnis), ist für die Beurteilung, ob Wohn- oder Gewerberaummietrecht Anwendung findet, entscheidend, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat (Schwerpunkttheorie).^[4]

Praxis-Beispiel

Gaststätte mit Wirtewohnung

Zu den Räumen einer vermieteten Gaststätte gehört auch eine sog. Wirtewohnung, die sich unmittelbar hinter dem Ladenlokal befindet. Der Schwerpunkt des Mietverhältnisses liegt hier im Bereich der Gewerberaumvermietung.

Im Fall eines Mischmietverhältnisses ist die Frage, ob das Wohnraum- oder das Gewerberaummietrecht anzuwenden ist, auch für die Frage von Bedeutung, welches Gericht (sachlich) zuständig ist, d. h. das Amtsgericht oder das Landgericht.^[5]

Die gerichtliche Zuständigkeit folgt in solchen Fällen dem materiellen Recht. Liegt der Schwerpunkt bei der Wohnraumnutzung oder liegt eine Gleichrangigkeit von Wohnraum- und Gewerberaumnutzung vor, dann ist das Amtsgericht zuständig.^[6] Liegt der Schwerpunkt dagegen im Bereich der Gewerberaumnutzung, dann gelten die allgemeinen Zuständigkeitsbestimmungen, d. h. AG oder LG, abhängig vom Streitwert.

Regelung treffen!

Bei Mischmietverhältnissen ist zur Klarstellung auch eine vertragliche Regelung dahingehend möglich, nach welchem Recht das Mietverhältnis beurteilt werden soll.

[1] BGH, Urteil v. 16.4.1986, VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986 S. 877.

[2] S. unten Abschn. 6, § 1 Abs. 4 des Mustermietvertrags.

[3] S. dazu Abschn. 2.13. Kündigungsfristen.

[4] Herrschende Meinung, s. dazu u. a. Palandt/Weidenkaff, BGB, Einf. v. § 535 BGB Rn. 101; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Menn, Gewerberaummiete, § 535 BGB Rn. 177.

[5] S. hierzu Abschn. 5.2 Gerichtliche Zuständigkeit.

[6] § 23 Nr. 2a GVG.

2.3 Anwendbare Rechtsvorschriften des Wohnraummietrechts

Bei Vorliegen eines Gewerberaummietvertrags finden bestimmte Vorschriften des Wohnraummietrechts entsprechende Anwendung.^[1] Dabei handelt es sich um:

• § 550 BGB: Form des Mietvertrags^[2]
• §§ 562 ff. BGB: Vermieterpfandrecht
• § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete
• § 555a Abs. 1 bis 3 BGB: Erhaltungsmaßnahmen^[3]
• § 555b BGB: Modernisierungsmaßnahmen^[4]
• § 569 Abs. 2 BGB: Nachhaltige Störung des Hausfriedens als wichtiger Kündigungsgrund

Daneben wurden aber auch Grundsätze der von der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht ergangenen Entscheidungen auf das Gewerberaummietrecht übertragen, wie z. B. die Anforderungen an die Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter.^[5]

Im Übrigen besteht jedoch große vertragliche Gestaltungsf...