Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten ... / 2.5 Form des Gewerberaummietvertrags

2.5.1 Grundsatz der Formfreiheit

Gewerberaummietverträge können – wie auch Mietverträge über Wohnraum – grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden, d. h.

• mündlich,
• schriftlich,
• per E-Mail, per SMS, WhatsApp etc.,
• per Fax oder
• stillschweigend durch sog. schlüssiges Verhalten (konkludentes Handeln).

2.5.2 Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB

Laufzeit länger als ein Jahr

Soll aber ein Gewerberaummietvertrag mit längerer Laufzeit als einem Jahr abgeschlossen werden, ist das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu beachten. Diese Vorschrift findet sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerberaummietverträge Anwendung.^[1]

§ 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.^[2]

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.^[3] Die Kündigung ist dann jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.^[4]

Praxis-Beispiel

Kündigung eines nur mündlich auf 5 Jahre abgeschlossenen Vertrags

Ein Gewerberaummietvertrag über ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Laufzeit von 5 Jahren wurde nur mündlich abgeschlossen. Der Vertragsbeginn war der 1. Januar 2019. Wegen der fehlenden Schriftform könnte der Mieter den Vertrag bereits zum Ablauf des 1. Jahres nach Überlassung des Wohnraums, d. h. zum 31.12.2019 kündigen. Bei Gewerberaummietverträgen ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.^[5] Das Kündigungsschreiben musste dem Vermieter bis zum 3. Werktag des Monats Juli 2019 zugehen, d. h. hier bis 3. Juli 2019.

Empfehlung

Unabhängig von der Laufzeit des Vertrags ist grundsätzlich die Schriftform bei allen Verträgen zu empfehlen, um die Einzelheiten des Ausgehandelten, insbesondere im Fall eines Rechtsstreits, beweisen zu können!

Die Regelung des § 550 BGB ist nach allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Fachliteratur zwingend.^[6] Eine abweichende Regelung ist somit auch durch eine Individualvereinbarung nicht möglich.^[7] Die Vorschrift umfasst sowohl Verträge, die auf eine bestimmte Zeit^[8] von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden als auch Verträge auf unbestimmte Dauer, und zwar wenn die Laufzeit von einem ungewissen Ereignis abhängig gemacht worden ist, und dieses Ereignis nach der Vorstellung der Parteien erst nach Ablauf des Jahres eintritt.^[9]

Die Berufung auf die fehlende Schriftform und eine darauf begründete Kündigung ist auch nach einer jahrelangen Laufzeit des Mietvertrags durch eine Partei möglich und nicht treuwidrig.^[10]

Wesentliche Vertragspunkte in Schriftform

Die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien müssen zur Erfüllung der Anforderungen des § 550 BGB in Schriftform niedergelegt sein, d. h. insbesondere

• Mietgegenstand,
• Mietzins,
• Dauer sowie
• Parteien des Mietverhältnisses.

Hinsichtlich der Mietzeit genügen danach insoweit Vertragsbestimmungen, die eine abstrakte Beschreibung des Mietbeginns und der anschließenden Dauer des Mietverhältnisses enthalten (z. B. "Mietbeginn mit Übergabe").^[11]

Der Mietgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB so hinreichend bestimmt sein, dass es dem Grundstückserwerber im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Gegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Dafür genügt es, wenn sich etwaige Zweifel an der exakten Lage des Pachtgegenstands auch ohne Zuhilfenahme von Anlagen zum Pachtvertrag, insbesondere anhand des Umfangs der tatsächlichen, bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses währenden Nutzung durch die Parteien im Rahmen des vorausgegangenen Pachtverhältnisses, auf das der Hauptvertrag hinweist, beseitigen lassen.^[12]

Hat der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen bei Vertragsschluss umfangreiche, im Einzelnen vereinbarte Sanierungsarbeiten an der Mietsache auszuführen, genügt die Beschreibung der Arbeiten mit "vom Mieter kernsaniert" nicht den Anforderungen der Schriftform.^[13]

Unterschrift

Für die Wahrung der Schriftform eines Mietvertrags mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist entweder die Unterschrift aller Gesellschafter der GbR oder im Fall der Stellvertretung deren Erkennbarkeit aus der Vertragsurkunde erforderlich. Wird auf die Unterschrift für die GbR der Stempel der Gesellschaft gesetzt, ist dies als Hinweis auf die Stellvertretung und damit zur Schriftformwahrung ausreichend.^[14]

Stellt der Vermieter eine Grundstücksgemeinschaft dar, muss der Mietvertrag von allen Mitgliedern unterschrieben werden, damit der gesetzlichen Schriftform Rechnung getragen wird. Ist ein Mitglied der Gesellschaft beim Unterschreiben nicht anwesend,...