Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten ... / 2.2 Abgrenzung zum Wohnraummietvertrag

Vertragszweck

Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine Wohnraumvermietung oder eine Gewerberaumvermietung vorliegt, ist nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der vertraglich vereinbarte Zweck.^[1]

Empfehlung

Eine konkrete Regelung des vereinbarten Nutzungszwecks im Mietvertrag ist zur Vermeidung von späteren Unklarheiten unbedingt zu empfehlen.

"Die Vermietung erfolgt zum Zweck _________________________"^[2]

Die Beantwortung der Frage, ob im konkreten Einzelfall eine Wohnraum- oder eine Gewerberaumvermietung vorliegt, ist dafür entscheidend, ob die (weitgehend zwingenden) Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts oder die (weitgehend vertraglich abänderbaren) Regelungen des Gewerberaummietrechts im konkreten Fall Anwendung finden.

Praxis-Beispiel

Kündigung

Die (unbefristete) Vermietung ehemaliger Wohnräume als Architekturbüro führt dazu, dass – im Gegensatz zu einer Wohnraumvermietung – für die ordentliche Kündigung des unbefristeten Gewerberaummietvertrags durch den Vermieter kein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB erforderlich ist. Das Mietverhältnis endet in solchen Fällen mit Ablauf der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist.^[3]

Mischmietverhältnis

Wenn Räume zu Wohn- und Gewerbezwecken vermietet werden (sog. Mischmietverhältnis), ist für die Beurteilung, ob Wohn- oder Gewerberaummietrecht Anwendung findet, entscheidend, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat (Schwerpunkttheorie).^[4]

Praxis-Beispiel

Gaststätte mit Wirtewohnung

Zu den Räumen einer vermieteten Gaststätte gehört auch eine sog. Wirtewohnung, die sich unmittelbar hinter dem Ladenlokal befindet. Der Schwerpunkt des Mietverhältnisses liegt hier im Bereich der Gewerberaumvermietung.

Im Fall eines Mischmietverhältnisses ist die Frage, ob das Wohnraum- oder das Gewerberaummietrecht anzuwenden ist, auch für die Frage von Bedeutung, welches Gericht (sachlich) zuständig ist, d. h. das Amtsgericht oder das Landgericht.^[5]

Die gerichtliche Zuständigkeit folgt in solchen Fällen dem materiellen Recht. Liegt der Schwerpunkt bei der Wohnraumnutzung oder liegt eine Gleichrangigkeit von Wohnraum- und Gewerberaumnutzung vor, dann ist das Amtsgericht zuständig.^[6] Liegt der Schwerpunkt dagegen im Bereich der Gewerberaumnutzung, dann gelten die allgemeinen Zuständigkeitsbestimmungen, d. h. AG oder LG, abhängig vom Streitwert.

Regelung treffen!

Bei Mischmietverhältnissen ist zur Klarstellung auch eine vertragliche Regelung dahingehend möglich, nach welchem Recht das Mietverhältnis beurteilt werden soll.

[1] BGH, Urteil v. 16.4.1986, VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986 S. 877.

[2] S. unten Abschn. 6, § 1 Abs. 4 des Mustermietvertrags.

[3] S. dazu Abschn. 2.13. Kündigungsfristen.

[4] Herrschende Meinung, s. dazu u. a. Palandt/Weidenkaff, BGB, Einf. v. § 535 BGB Rn. 101; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Menn, Gewerberaummiete, § 535 BGB Rn. 177.

[5] S. hierzu Abschn. 5.2 Gerichtliche Zuständigkeit.

[6] § 23 Nr. 2a GVG.