Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten ... / 2.9 Bestandteile der Gewerberaummiete

Im Gewerberaummietrecht kann sich die Miete insbesondere aus folgenden Bestandteilen zusammensetzen^[1]:

• Grundmiete
• Betriebskosten (Vorauszahlung oder Pauschale)
• ggf. Umsatzsteuer

[1] S. beispielhaft hierzu auch Abschn. 6, § 3 des Mustermietvertrags.

2.9.1 Grundmiete

Die besonderen gesetzlichen Regelungen für die Wohnraummiete, wie beispielsweise die Vorschrift des § 5 WiStrG gegen Mietpreisüberhöhungen ("für die Vermietung von Räumen zum Wohnen") und die Regelungen des BGB zu späteren Anpassungen^[1], finden für die Gewerberaummiete keine Anwendung. Abgesehen von der allgemeinen Begrenzung nach § 138 BGB (sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher), die auch für Gewerberaummietverträge Anwendung findet^[2], kann die Miete daher abhängig von Angebot und Nachfrage frei vereinbart werden.

Empfehlung

Die Vereinbarung einer angemessenen Miete ist auch bei der Vermietung von Gewerberäumen zu empfehlen, um ein längerfristig erfolgreiches Vertragsverhältnis für beide Vertragsparteien zu erreichen und häufige Mieterwechsel zu vermeiden.

[1] §§ 558 ff. BGB; s. dazu auch Abschn. 2.9.5 Mietänderungen.

[2] S. dazu im Einzelnen Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Makowski, Gewerberaummiete, Vor § 535 BGB Rn. 492 ff. m. w. N.

2.9.2 Betriebskosten (Vorauszahlung oder Pauschale)

Die Abgeltung der Betriebskosten im Gewerberaummietrecht^[1] ist möglich durch

• Vorauszahlungen (mit Abrechnung),
• Pauschale (ohne Abrechnung).

[1] S. dazu Abschn. 2.10 Betriebskosten.

2.9.3 Umsatzsteuer

Die Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit.^[1] Daraus folgt, dass zunächst kein sog. Vorsteuerabzug z. B. bei Rechnungen von Handwerkern für Dienstleistungen an vermieteten Gewerberaumobjekten möglich ist.

Aber: Das Umsatzsteuergesetz sieht – im Gegensatz zum Fall der Vermietung von Wohnraum – im Gewerberaummietrecht unter eingeschränkten Voraussetzungen^[2] die Möglichkeit vor, zur Inanspruchnahme des Vorsteuerabzugs für eigene Ausgaben auf die Befreiung von der Umsatzsteuer zu verzichten (Option zur Umsatzsteuer für eigene Umsätze).

Empfehlung

Im Gewerberaummietvertrag sollte eine Regelung oder ein Vorbehalt der Möglichkeit aufgenommen werden, dem Gewerberaummieter die Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.^[3]

[1] § 4 Nr. 12 UStG.

[2] S. § 9 UStG.

[3] S. z. B. Abschn. 6, § 3 Abs. 1 des Mustermietvertrags; s. dazu auch den Beitrag Gewerbemiete: Umsatzsteuer auf Nebenkosten.

2.9.4 Fälligkeit der Miete und der Zahlungsmodalitäten

Für den Wohnraum schreibt das BGB vor, dass die Miete im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag (i. d. R. des Monats) zu zahlen ist.^[1] Diese Regelung findet für Gewerberaummietverhältnisse keine entsprechende Anwendung nach § 578 Abs. 2 BGB.^[2] Eine vertragliche Übernahme in Gewerberaummietverträge ist jedoch üblich und i. d. R. auch zu empfehlen.

Im Rahmen der Zahlungsmodalitäten kann zudem insbesondere vereinbart werden, dass der Mieter auf Verlangen des Vermieters ein SEPA-Lastschriftmandat für den Einzug der Miete von einem Bankkonto zu erteilen hat.^[3]

[1] § 556b Abs. 1 BGB.

[2] S. dazu Abschn. 2.3 Anwendbare Rechtsvorschriften des Wohnraummietrechts.

[3] So dazu Abschn. 6, § 3 des Mustermietvertrags.

2.9.5 Mietänderungen

Das BGB sieht vor, dass die Parteien während des Wohnraummietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren^[1] und künftige Mietänderungen als Staffelmiete gem. § 557a BGB oder als Indexmiete gem. § 557b BGB vereinbaren können.^[2] Außerdem kann der Vermieter von Wohnraum Mieterhöhungen nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen von Betriebskosten) verlangen, wenn nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.^[3]

Die Vorschrift des § 557 BGB mit den genannten Möglichkeiten einer Mietänderung findet im Gewerberaummietrecht jedoch keine Anwendung, weil § 578 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 BGB darauf nicht verweist.^[4]

Im Gewerberaummietrecht bestehen aber weitreichendere Möglichkeiten von Mietänderungen während der Vertragslaufzeit, insbesondere:

[1] § 557 Abs. 1 BGB.

[2] § 557 Abs. 2 BGB.

[3] § 557 Abs. 3 BGB.

[4] S. dazu bereits Abschn. 2.3 Anwendbare Rechtsvorschriften des Wohnraummietrechts.

2.9.5.1 Änderungsvereinbarungen

Änderungsvereinbarungen können auch im Gewerberaummietrecht aufgrund vertraglicher Vereinbarung^[1] abgeschlossen werden.

[1] § 311 Abs. 1 BGB.

2.9.5.2 Staffelmietvereinbarungen

Staffelmietvereinbarungen sind ohne Einhaltung der Anforderungen und Begrenzungen des § 557a BGB (für Wohnraummietverhältnisse) im Bereich des Gewerberaummietrechts möglich.^[1]

[1] S. dazu BGH, Urteil v. 27.10.2004, XII ZR 175/02, NZM 2005 S. 63.

2.9.5.3 Preisklauseln

Die Anforderungen an Indexmietvereinbarungen nach dem BGB^[1] gelten ebenfalls nicht für Gewerberaummietverträge. Vielmehr sind in Fällen der Vermietung von Gewerberäumen und Garagen die Anforderungen des Preisklauselgesetzes (PrKG) zu beachten.

§ 3 Abs. 1 Nr. 1e PrKG^[2] schreibt vor, dass Preisklauseln in Verträgen u. a. zulässig sind, wenn

• wiederkehrende Zahlungen zu erbringen sind aufgrund von Verträgen, bei denen der Gläubiger auf die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Schu...