Gewerberaummietverhältnis: Grundlagen und Besonderheiten ... / 2.10 Betriebskosten

Im Wohnraummietrecht können nur die Betriebskosten vereinbart werden, die im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV aufgeführt sind. Im Gegensatz dazu ist es im Gewerberaummietrecht grundsätzlich möglich, auch formularvertraglich weitere Betriebskostenarten zu vereinbaren, die dort nicht aufgeführt sind. Dabei sind aber allgemeine gesetzliche Beschränkungen wie z. B. die Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB oder das Verbot allgemeiner Benachteiligung gemäß § 307 BGB in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu beachten.^[1]

Nach der Rechtsprechung des BGH^[2] ist die Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags über Geschäftsräume weder überraschend i. S. v. § 305c BGB noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält.

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrags, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den "Kosten der Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte "Kosten des Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.^[3]

Als weitere umlegbare (Betriebs-)Kosten können im Gewerberaummietrecht – allerdings abhängig vom jeweiligen Einzelfall und nur, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung besteht – u. a. im Gewerberaummietrecht in Betracht kommen^[4]

• Heiz- und Warmwasserkosten, die nicht in der HeizkostenV aufgeführt sind, wie z. B. Reparatur- und Verwaltungskosten
• Bewachungskosten
• Versicherungsbeiträge, die nicht in § 2 Nr. 13 BetrKV genannt sind.

Empfehlung

Eine Orientierung an den Betriebskostenarten der Betriebskostenverordnung ist der sicherste Weg zur wirksamen Vereinbarung umlagefähiger Betriebskostenarten, u. a. bei Gebäuden, die zu Wohn- und Gewerbezwecken genutzt werden.^[5]

Die Abgeltung der Betriebskosten im Gewerberaummietrecht ist möglich durch

• Vorauszahlungen (mit Abrechnung) oder
• Pauschale (ohne Abrechnung).

Mangels anderweitiger Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien ist auch im Bereich der Gewerberaummiete binnen eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode über die Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen.^[6]

Von den zwingenden Regelungen im Bereich der Heizkostenverordnung abgesehen (verbrauchsabhängige Kostenverteilung gemäß §§ 2, 6 HeizkostenV), können in Gewerberaummietverträgen Betriebskostenpauschalen in angemessener Höhe vereinbart werden.^[7]

Im Mustermietvertrag findet sich – entsprechend dem Dauernutzungsvertrag bzw. Dauermietvertrag – in § 3 eine Regelung zur Umlage von Betriebskosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Abs. 5) sowie zur Umlage und Abrechnung zukünftiger Betriebskosten (Abs. 3).^[8]

Im Regelfall ist auch im Bereich der Gewerberaummiete in der vorbehaltlosen Abrechnung bzw. Zahlung eines Betriebskostenabrechnungssaldos kein negatives oder positives Schuldanerkenntnis zu sehen mit der Folge, dass auch nach Abrechnung und vorbehaltloser Zahlung des Saldos weder Nach- noch Rückforderungen ausgeschlossen sind.^[9]

[1] S. zu den Anforderungen an die AGB-Kontrolle im Gewerberaummietrecht Abschn. 3 Allgemeine Geschäftsbedingungen und Individualvereinbarungen.

[2] BGH, Urteil v. 10.9.2014, XII ZR 56/11, NZM 2014 S. 830.

[3] BGH, Urteil v. 10.9.2014, XII ZR 56/11, NZM 2014 S. 830.

[4] S. dazu u. a. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Schmid, Gewerberaummiete, § 1 BetrKV Rn. 23 ff. m. w. N.

[5] S. auch Umlage "sämtlicher Betriebskosten" in der Gewerbemiete; OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.7.2013, I-24 U 136/12.

[6] OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.7.2013, I-24 U 136/12.

[7] S. dazu u. a. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Schmid, Gewerberaummiete, § 556 BGB Rn. 37, 38 m. w. N.

[8] S. Abschn. 6, § 3 Abs. 3 und 5 des Mustermietvertrags.

[9] BGH, Urteil v. 10.7.2013, XII ZR 62/12, NZM 2013 S. 648.