Gewerblicher Grundstückshandel / 7 Höhe des zu versteuernden Gewinns aus einem gewerblichen Grundstückshandel

Der Gewinn aus einem gewerblichen Grundstückshandel unterliegt der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer.

Grundstücke gehören zum Betriebs­vermögen

Dabei hat der Beginn des gewerblichen Grundstückshandels (s. oben unter Gliederungspunkt 6) unmittelbaren Einfluss auf die Höhe des zu versteuernden Gewinns. Denn die Grundstücke gehören mit Beginn des gewerblichen Grundstückshandels zum Betriebsvermögen und je nachdem, welcher Wert den Grundstücken in diesem Zeitpunkt beizumessen ist, ist der steuerliche Veräußerungsgewinn höher oder niedriger. Dabei ist ein hoher Wert steuerlich günstiger als ein niedriger Wert, denn je höher der Wert ist, mit dem das Grundstück in das Betriebsvermögen aufzunehmen ist, desto niedriger fällt der aus der Grundstücksveräußerung entstandene zu versteuernde Gewinn aus.^[1]

Bewertung mit den Anschaffungskosten oder mit dem Verkehrswert?

Zwei Werte kommen in Betracht:

• Entweder ist das Grundstück mit den Anschaffungskosten anzusetzen. Dies ist dann der Fall, wenn das Grundstück innerhalb der letzten 3 Jahre vor Beginn des gewerblichen Grundstückshandels angeschafft wurde oder
• das Grundstück ist mit dem Teilwert anzusetzen. Dieser Teilwert ist anzusetzen, wenn der Grundstückshandel erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Anschaffung beginnt. Der Teilwert entspricht in der Regel dem Marktwert, den das Grundstück zum Zeitpunkt des Beginns des gewerblichen Grundstückshandels hatte.

Verkehrswertansatz kann günstiger sein

Ein später Beginn des gewerblichen Grundstückshandels, der zum Teilwertansatz führt, ist günstiger, wenn der Teilwert – wie das häufig der Fall sein wird – über den Anschaffungskosten liegt. Die in dem Teilwert enthaltene Wertsteigerung seit dem Kauf des Grundstücks wird nicht als Gewinn aus einem gewerblichen Grundstückshandel versteuert.^[2] Nachteilig kann ein später Beginn des gewerblichen Grundstückshandels v. a. deshalb sein, weil bis zu diesem Zeitpunkt angefallene Schuldzinsen nicht abzugsfähig sind.

Praxis-Beispiel

Wertansatz eines Grundstücks zu Beginn des gewerblichen Grundstückshandels

A hat am 1.7.2017 einen Bauplatz für 300.000 EUR erworben, auf dem er ein Sechsfamilienhaus errichtet, für das der Bauantrag am 20.10.2017 gestellt und das am 1.12.2018 fertiggestellt wurde. Mitte 2020 wandelt A das Gebäude in 6 Eigentumswohnungen um, die er noch im Jahr 2020 veräußert. Für ein vergleichbares unbebautes Grundstück hätte A im Oktober 2018 (= Beginn des gewerblichen Grundstückshandels) etwa 500.000 EUR bezahlen müssen.

Für die Ermittlung des aus dem gewerblichen Grundstückshandel zu versteuernden Gewinns sind der Grund und Boden mit 500.000 EUR (Teilwert, weil Anschaffung des Grundstücks und Beginn des gewerblichen Grundstückshandels innerhalb von 3 Jahren erfolgte) und die Herstellungskosten des Gebäudes mit dem tatsächlichen Aufwand anzusetzen. Der Teilwert entspricht bei einer Einlage im Zusammenhang mit einer Betriebseröffnung dem Verkehrswert.

Zu beachten ist, dass bei der Einlage eines Grundstücks in das Betriebsvermögen nach dem 31.12.1999 und einer Veräußerung innerhalb von 10 Jahren seit der Anschaffung im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Einlagewert als Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG zu versteuern ist (im Beispielsfall wäre das die Differenz zwischen 500.000 EUR und 300.000 EUR = 200.000 EUR).

Kein steuerbegünstigter Veräußerungsgewinn

Ein steuerbegünstigter Veräußerungsgewinn – ermäßigter Steuersatz bei der Einkommensteuer und Steuerfreiheit bei der Gewerbesteuer – wird selbst dann nicht anerkannt, wenn die letzten Objekte an einen einzigen Abnehmer verkauft werden und damit die gewerbliche Tätigkeit beendet wird.

Hinzurechnungen bei der Gewerbesteuer

Im Rahmen der Gewerbesteuer unterliegen die Zinsen für Darlehen, die objektgebunden für den Erwerb von Grundstücken des Umlaufvermögens aufgenommen werden, der Hinzurechnung gemäß § 8 Nr. 1a GewStG, erhöhen also den als Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer dienenden Gewerbeertrag.

[1] Denn der Veräußerungsgewinn = Erlös aus der Veräußerung ./. dem Wert, mit dem das Grundstück im Betriebsvermögen angesetzt ist.

[2] Evtl. kommt aber eine Versteuerung nach § 23 EStG in Betracht, da die Überführung des Grundstücks aus dem Privatvermögen in das Betriebsvermögen eines gewerblichen Grundstückshandels ein privates Veräußerungsgeschäft begründen kann.